שי עקרבי, עורך דין

058-4432140

דירות מוגנות-תיקונים

**דירות מוגנות-תיקונים** // שאלה: דירה שבבעלותי, שרכשתי לפי כ 11 שנה. כלומר, לבעלים רוב אוטומטי בנושא ועד הבית. כמו כן הגג הוצמד אל הדירה העליונה שבבעלותו ואין לו זכויות על הגג לרבות זכויות עתידיות. לאחרונה נוצר ביני לבינו סכסוך בנושא ועד הבית, מקווה שיפתר בקרוב ונראה לי שזה הטריגר למצב הבא: תוך כדי סכסוך זה הוא שלח מכתב אלי ואל שאר דיירי הבננין (חלקם בדמי מפתח) שהבניין בסכנה ויש לערוך שיפוץ מאוד מקיף בעלויות מאוד גבוהות כולל שיפור הניקוז ובניית בור ניקוז בחצר האחורית משום שהבניין שוקע ולאחר מכן שיפוץ מעטפת הבניין בגלל סדקים מסוכנים. הוא ציין שועד הבית החליט (קרי הוא עצמו) לבצע מהלך זה וכולנו נישא בהוצאות, וצרף חוו"ד של מהנדס משנת 2005 התומכת חלקית בטענותיו. אני חושדת כי הוא מתכנן לבנות על הגג וזקוק לשיפוץ המעטפת לשם כך, כדי לקבל אישורי בניה ולא משום שהבית בסכנה, והחליט להטיל זאת גם עלי ועל הדיירים בדמי מפתח. האם כוועד בית הוא יכול לדרוש ממני הוצאה כה עצומה במיוחד לנוכח העובדה שיש לו רוב אוטומטי? ולנוכח העובדה שהוא ירוויח רבות מבניה על הגג אך לא כך האחרים? מה עושים? תודה רבה.

תשובה: עקרונית ניתן לחייב דייר בשכירות מוגנת לשאת בעלויות תחזוקה בלבד של המערכות הקיימות שברכוש המשותף להבדיל משדרוג.

**דירות מוגנות-תיקונים** // שאלה: אני גרה בת"א, כל הדיירים למעט שתי דירות הם דיירים בדמי מפתח. בעלי הבית באופן סיסטמטי לא ממלאים את חובותיהם כלפינו, ולאחרונה נפלה עלינו צרה נוספת, הבנין עצמו הוא בגיל די מתקדם (מעל 40 שנים). ידוע לי שכל תיקון במעטפת הבית מתחלק בין בעלי הבית לבין הדיירים, הבית הנ"ל מעולם לא חובר למערכת הביוב העירונית, לאחרונה בעקבות נזילות חוזרות ונשנות העירייה "התישבה" לבעלי הבית על הראש ודרשה מהם בשנת 2006 של המאה ה-21 להתחבר לרשת העירונית. מכיוון שאני לא חושבת שזה תיקון אלא הנחת תשתית חדשה שלא נעשתה עד עצם היום הזה שאלתי היא: האם אנחנו הדיירים בדמי מפתח צריכים לשאת בעלויות האלה??? בימים אלה החלו החפירות והנחת התשתית ואנחנו כבר כבר נדרשים לשלם, לכן אנא ממך השב לי הכי מהר שאתה יכול, ואם אתה חושב שיש לנו סיבה טובה להעזר ברשויות המשפט כדי להתגונן מה"גזלנים"האלה?

תשובה: אכן יש הבדל בין תיקון להנחת צנרת חדשה לגמרי. עקרונית דיירים מוגנים נדרשים לשלם את חלקם בתחזוקת המצב הקיים להבדיל משיפורים.

**דירות מוגנות-תיקונים** // שאלה: הנני מתנדבת במשמר אזרחי בפלורנטין. מתוקף התנדבותי הנני מחוייבת לדאוג לשלום האזרחים. אתמול בסיור שערכתי עם מפקד הבסיס הגעתי לגברת מאוד נחמדה, אישה מבוגרת וממורמרת לנוכח העניין של התגוררות בדמי מפתח. ברצוני לברך אותך על אתר זה ונתינת העזרה ללא כל תמורה "יישר כח". לגברת הנ"ל יש בעיות אינסטלציה בדירה – לא מגיע לה מים לברזים כתוצאה מרקבון בצנרת האם עליה לשלם זאת לבד? האם תיקון זה חל על בעל הנכס? האם הדיירת חייבת להשתתף בהוצאה הכספית שכן היא גבוהה?

תשובה: בהנחה שהרקבון הוא בצנרת המשותפת – עקרונית דייר מוגן משתתף ב- 50% מחלקו היחסי בבנין לגבי תיקונים ברכוש המשותף.

**דירות מוגנות-תיקונים** // שאלה: אמי גרה בדמי מפתח, ובעל הבית עושה בעיות לגבי תיקונים הקשורים למבנה עצמו, כמו צנרת ביוב או טיח שנופל מהתקרה. האם בחוק אכן על הדייר לשאת בהוצאות התיקונים הנ"ל?

תשובה: על דייר מוגן להשתתף ב- 50% מחלקו היחסי בבנין לגבי תיקונים ברכוש המשותף.

**דירות מוגנות-תיקונים** // שאלה: אמי גרה בחיפה בבית בדמי מפתח. לפני כחודש ימים נפלה התקרה בביתה והגיע מהנדס העירייה כדי לבדוק את העניין. מכתב נשלח אלינו וצויין בו שישנם מס' ליקויים שעלינו לסדר תוך חודש ימים ובגמר העבודה יש להגיש אישור של מהנדס רישוי מטעמנו המאשר על הסרת הסכנה. עוד מצויין שאם לא נטפל בליקויים תוך חודש ימים נהיה צפויים לנקיטת הליכים משפטיים פליליים נגדנו, לקנס בגובה של עד 3300 ש"ח. המכתב שנשלח ממוען לאימי ולבעל הבית של הבית. השאלה שלי – על מי חלה חובת התיקון של הבית? על בעל הבית או על אימי.

תשובה: ככל שמדובר בתיקונים בקונסטרוקציה של הבנין – תיקונים אלה חלים על בעל הבית.

**דירות מוגנות-תיקונים** // שאלה: בדירה מושכרת בדמי מפתח התפוצץ צינור מים ברצפת המטבח. מי חייב לתקן?

תשובה: על הדייר לממן תיקונים בצנרת הדירה (הצנרת הלא משותפת).

**דירות מוגנות-תיקונים** // שאלה: האם בדירת דמי מפתח לפני שיפוץ הדירה ולאחר שנשלח מכתב לבעל הבית בבקשה להתיר את השיפוץ הנדרש ללא מענה מצידו, יש עלינו לבצע פעולה נוספת על מנת לשפץ?

תשובה: יש חשיבות גדולה לשאלה מה רוצים לשפץ ומדוע משפצים. ישנם מקרים שצריך לפנות לבית הדין לשכירות על מנת שיתיר את השיפוץ.

**דירות מוגנות-תיקונים** // שאלה: אני גר בדירת דמי מפתח, לאחרונה המדרגות של הבנין שהן חיצוניות מתחילות להתפורר. לפני שבוע נשברו שתי מדרגות באמצע שורת המדרגות כך שכמעט אי אפשר לעלות לבית, הנכס המדובר שייך לכמה יורשים ויש עו"ד שמטפל בנכס, פניתי אליו בבקשה על השתתפות מחצית מהוצאות התיקון, העו"ד ביקש שאשלח לו הצעת מחיר מסודרת, שלחתי לו והוא הבטיח לי תשובה תוך יומיים, עברו ארבעה ימים ופניתי אליו שוב ואז הוא ענה לי שעוד לא היה לו זמן לעיין ולטפל בתיק. המצב כרגע הוא שאי אפשר לעלות במדרגות כי זה סכנת נפשות ממש וכל רגע עלולות להתמוטט עוד מדרגות. שאלתי היא האם אני יכול להתחיל לעשות את השיפוץ ללא הסכמתו, ולחייב אותו אחר כך בחמישים אחוז מההוצאות. בתודה מראש

תשובה: להלן הוראת סעיף 68 לחוק הגנת הדייר: ג) לא ביצע בעל הבית תיקונים כאמור בסעיף קטן (א) הדרושים לשמירת בטחונו או בריאותו של דייר, חוץ מתיקונים המצריכים עבודות בניה יסודיות, רשאי הדייר לעשותם, ובלבד שהודיע על כך לבעל הבית מראש ובכתב ונתן בהודעה זמן סביר לעשיית התיקונים, ובתנאי שלא יגרום נזק לבנין. ד) הוצאות התיקונים שבעל הבית חייב בעשייתם יחולו מחציתן על בעל הבית ומחציתן על הדייר. ה) בית הדין מוסמך להחליט על הוצאות סבירות של התיקונים לפי סעיפים קטנים (ב), (ג) ו-(ד), ורשאי בהחלטתו להרשות לדייר לקזז אותן הוצאות כנגד דמי השכירות שיגיעו לבעל הבית.

**דירות מוגנות-תיקונים** // שאלה: אני גרה בדמי מפתח. בעל דירה שמעלי חילק דירה כמו שלי לשתי דירות ומאז מידי פעם יש לי נזילה בדירה. היום משום מה כאשר פניתי אליו בקשר לנזילה דיבר אלי בגסות בטענה שאני דברתי לא בנימוס כלפיו. שאלתי מה אני יכולה לעשות על מנת לפתור את הבעיה אחת ולתמיד ואיך אני מאלצת אותו במסגרת החוק לתקן לי נזק שנגרם לי בקירות עקב נזילות חוזרות. אודה לך על תשומת הלב ותשובתך.

תשובה: ראשית יש לשגר מכתב התראה. אם זה לא עוזר יש לשקול הגשת תביעה.

**דירות מוגנות-תיקונים** // שאלה: שלום רב, בדירה מושכרת בדמי מפתח התפוצץ צינור מים ברצפת המטבח. מי חייב לתקן?

תשובה: בעל הבית חייב לתקן את התיקונים הדרושים להחזקת הבית במצב תקין וראוי לשימוש, חוץ מתיקונים באותם חלקי הבית שהם בשימושו הייחודי של הדייר.