מהם דמי מפתח?
דמי מפתח הנם שם קוד לתשלום שמשולם עבור קבלת זכות דיירות מוגנת בדירת מגורים או בבית עסק (משרדים, חנויות, בתי מלאכה ועוד).
איך מחשבים את גובה דמי המפתח?
החישוב המקובל הוא 50-60% משווי השוק של הנכס (בכפוף להערכת שמאי). יחד עם זאת צדדים לעסקה שבה נמכרת זכות דיירות מוגנת יכולים להסכים על גובה דמי מפתח שונה, ככל שיחפצו.
דמי המפתח מבטאים את השווי הכלכלי של זכויות הדייר המוגן: חזקה לתקופה בלתי מוגבלת, תשלום דמי שכירות נמוכים וקבועים. שווי דמי המפתח עשוי להיות מושפע מגורמים שונים כגון: שווי דמי שכירות באזור בו מצוי הנכס, גיל הבניין, ציפיות לביטול חוק הגנת הדייר, מספר הדיירים המוגנים בנכס, גילם של הדיירים ועוד.
האם מותר לדייר מוגן למכור את זכויותיו ?
דייר מוגן אכן רשאי לפי החוק להציע את זכותו בנכס למכירה. במקרה שיימצא קונה, על הדייר המוגן (ה"דייר יוצא") לערוך תצהירים, שייחתמו על ידו ועל ידי הקונה (ה"דייר נכנס"). מטרת התצהירים – להודיע לבעל הבית על רצון הדייר היוצא למכור את הזכות.
דוגמה להמחשה: שמעון הוא דייר מוגן בדירה ששוויה (כפנויה) – 1 מליון ₪. שמעון מעוניין למכור את זכותו בנכס. דוד מעוניין לקנות את זכות הדיירות המוגנת משמעון. הצדדים מסכימים כי דוד ישלם לשמעון, תמורת זכות הדיירות המוגנת, דמי מפתח בסך של 500,000 ₪.
אם העסקה תצא אל הפועל, שמעון ובעל הבית יחלקו בדמי מפתח בסך 500,000 ₪ (אופן החלוקה יפורט בהמשך). בתמורה, יקבל דוד זכות להתגורר בנכס לכל ימי חייו.
דוד, הדייר המוגן החדש, ישלם לבעל הבית, בנוסף לדמי המפתח, דמי שכירות חודשיים בסכום דומה למה ששילם שמעון. אלו הם דמי שכירות מוגנים, נמוכים בהרבה מדמי שכירות רגילים.
האם ביצוע שיפוצים על ידי דייר מוגן ייחשב כדמי מפתח?
ככלל, לא. דיירים מוגנים שביצעו שיפוצים בדירה סוברים כי השיפוץ שביצעו במושכר כמוהו כתשלום דמי מפתח. אלא שבפסקי דין רבים נקבע כי שיפוצים ייחשבו כתשלום דמי מפתח, רק כאשר בעל הבית הסכים מפורשות שאכן כך ייחשבו. בעל הבית שהסכים לשיפוץ על ידי שוכר, לא ייחשב אוטומטית כמסכים שהשיפוצים ייחשבו כתשלום דמי מפתח.
אופן חלוקת דמי המפתח בין בעל הבית לדייר היוצא
במקרה של עסקה למכירת זכות של דייר או דיירת מוגנת ישלם הקונה (הדייר הנכנס) דמי מפתח שבהם יחלקו הדייר היוצא ובעל הבית. החלוקה מושפעת ממספר גורמים וביניהם משך תקופת ההחזקה של הדייר היוצא במושכר. במרבית המקרים חלקו של הדייר היוצא בדמי המפתח ינוע סביב 60%.
