שאלה: אני מעוניין לבנות את ביתי על קרקע שנמצאת בהוד השרון בבעלות של אימי וסבתי. בינהן יש חוזה חלוקה פנימי של השטח . לצורך קבלת משכנתא מהבנק הבנק דורש בעלות שלי על הקרקע (ז"א העברה בטאבו) אין בעיה שאימי תעביר לי את חלקה. הייתי רוצה לדעת איך אפשר לבצע העברה שכזו (כמובן אמא שלי אינה דורשת תשלום על הקרקע) עם כמה שפחות הוצאות אם בכלל?

תשובה: המסלול להעברת הזכויות בקרקע :חתימת הסכם העברה ללא תמורה , חתימה על יפויי כח בלתי חוזרים ,חתימה על תצהירים לרשות המסים , הגשת מש"ח לרשות המסים, הכנת שטרות מכר, קבלת אישור עיריה לטאבו , תשלום אגרת טאבו , והגשת תיק עסקה לטאבו.

שאלה: אני מתגוררת בשכונת בנה דירתך אשר נבנתה למשפחות צעירות בקרית טבעון. החברה המשכנת היתה "פלוני" חברה לבנין אשר מאוחר יותר פשטה את הרגל ומונה לה כונס נכסים, להמשך הטיפול ברישום הבתים בטאבו. 14 שנה שהבתים קיימים ועדיין לא נרשם דבר. כעת כשאני מבקשת אישור זכויות על הדירה, הופניתי לכונס הנכסים והוא מבקש תשלום אגרה בסך 1350 שקלים לצורך הנפקת אישור כזה. בעמידר לדוגמא או במינהל מקרקעי ישראל מבקשים אגרה בגובה כמה עשרות שקלים לאישור זכויות. האם אגרה בגובה כזה היא הגיונית וחוקית? למי עלי לפנות על מנת לברר זאת? מה עלינו לעשות על מנת לקדם רישום בטאבו? בפרויקט שלנו יש 78 משפחות במצב כפי שתיארתי.

תשובה: איני רואה בסיס לדרישה הזו.

כדאי להפנות את הכונס לצו הפיקוח על המחירים לענין "חברה משכנת" ולבקש שיסביר מדוע התשלום הנדרש אינו עומד בתנאי הצו.

שאלה:

רכישת דירה יד שניה , שברישום בטאבו יש הערת אזהרה לטובת המוכר, הבעלים בנכס החברה הקבלנית בשלמות, בשנת 199 מכר הבנין בעל 4 דירות, הערות אזהרה לרוכשים. השאלות הן: האם ניתן לרכוש דירה כזו וכיצד מבטיחים את זכויות הקונה,בהערת אזהרה לטובתו תוך הסרת הערת אזהרה של המוכר. ממי יש לקבל יפוי כח לביצוע שנויי הרישום בטאבו. הסרת הערת אזהרה של בנק משכתאות על הדירה מה הסיבה יכולה להיות שכעבור כ – 12 שנים עדיין אין רישום של בית משותף ורישום תת חלקות לבעלי הדירות. מה הסכנות והביטחונות הדרושים לביצוע עיסקת רכישת דירה כזו. אודה לך תשיב לי ותאיר פני .

תשובה: לא ניתן לייעץ בנושא כזה בדוא"ל.

שאלה:שלום, בבעלותי נכס הרשום בטאבו כעסק. הנכס היה רשום בעירייה בעבר בתור עסק אבל הסטאטוס שונה למחסן (כדי לחסוך בארנונה) וכיום הוא מושכר בתור מחסן. שאלתי היא: במידה ואני מעוניין להסב את הנכס לדירת מגורים (כ- 1.5 חדרים). מה הפרוצדורה הנדרשת מול העיריה ומול הטאבו ומהן ההשלכות בנושאי מיסוי ותשלומי ארנונה (כולל אפשרות למכור בעתיד את הנכס). אציין כי דיברתי עם מתווך דירות שהמליץ לי לא לשנות את הסטטוס של הנכס בעירייה, שכן לעולם לא ניתן לשנות את הרישום של הנכס בטאבו (למשהו אחר מאשר עסק) ולכן אם אני אשנה את הסטאטוס שלו בעיריה לדירת מגורים, בבוא היום כאשר ארצה למכור את הנכס אוכל לעשות כן רק בתור עסק ואז יש תקופת צינון של 4 שנים שהערייה מכתיבה. אינני בטוח בתשובתו ולכן אני פונה אליכם. תודה

תשובה:לענין קבלת פטור ממס שבח חשוב השימוש בפועל בדירה בשנים שלפני המכירה. לענין העיריה – אם השימוש הוא בניגוד לתב"ע יש סיכון של הליכים כנגדך.

שאלה: עו"ד עקרבי שלום. ראשית ברצוני לציין, שהאתר באמת ברור מאוד, פשוט, קריא וידידותי ונהניתי לגלותו היום. אני מתמחה במשרד עו"ד, אך לא בתחום המקרקעין – תחום שמעניין אותי בכל מקרה – לידע כללי בעיקר. באחרונה קראתי מעט חומר ונסיתי להבין את עניין הסדר הקרקעות – קרקעות מוסדרות ושאינן מוסדרות (בינתיים לכולן יש מספרי גושים וחלקות, לא?). אם תוכל לשפוך עבורי מעט אור על עניין זה, אודה לך. שאלה ספציפית יותר (שגם פקידה בטאבו, לא ידעה כלל להסביר לי בצורה ברורה…) היא אם רישום בית בפנקס הבתים המשותפים, מעיד בהכרח שהקרקע עליה יושב הבית היא מוסדרת.

תשובה: השאלה הראשונה קצת כללית ועל השניה איני יכול לענות מבלי לעיין בספרות תחילה – דבר שכרוך בתשלום.

שאלה: ע"וד שי עקרבי שלום רב, אני מתגוררת במושב בשכירות ומתעתדת להתחתן עם חברי שהינו "בן ממשיך" . אנו מעוניינים לבנות בית בנחלת ההורים , אביו של חברי החליט להעביר לו את הזכות של "בן ממשיך", שאלתי היא כזו- גם כאשר הזכות עוברת אני יודעת שאין זה אומר שיש לנו זכויות בלעדיות על הנכס, מה גם שאנו לא עושים פרצלציה (בשל שיקול כלכלי) אז לא ניתן לרשום את הנכס בטאבו. מה כן ניתן לעשות שהנכס שנבנה והשטח מסביבו יהיו שלנו כחוק?אודה לך על תשובתך

תשובה: נא צרי קשר טלפונית

שאלה: אני נמצאת במו"מ למכירת דירתי. נחתם זכרון דברים עם קונה אופציונלי לפני כחודש וחצי ומאז לא נחתם חוזה כי התברר שדירתי שייכת לחברה משכנת ולא רשומה עדיין בטאבו, אלא רק נמצאת בתהליך. הקונה ועו"ד ביקשו שאתחייב בחוזה עד לאיזה תאריך תירשם הדירה ובחברה המשכנת אמרו לי שהנושא בתהליך ורק עכשיו נרשמו דירות של אותו קבלן (מריו לזניק) בטאבו ושהבנין שלי בתהליך. האם הקונה יוכל לבטל העיסקה או שניתן לחתום על חוזה בכל זאת, הרי קיים אישור זכויות לדירה מהחברה המשכנת.

תשובה: נא צרי קשר טלפונית.

שאלה: בקניית דירה מקבלן שבונה בעסקת קומבינציה, איזו בטוחה עבור הכסף שאנו משלמים, נחשבת לעדיפה ? הערת אזהרה בטאבו או ערבות בנקאית ? בתודה מראש.

תשובה: אין תשובה כללית לשאלתך. הכל תלוי בנסיבות העסקה הספציפית.

שאלה: שלום רב, בעל הבית בא אלינו בהצעות הבאות: 1.למכור לנו את הדירה. 2.. לרכוש את זכויותיו בה. מציע ששמאי יעריך את שווי הדירה בשוק- ועל בסיס שווי זה יגזרו סכומי ההעברה. כאשר במקרה 1 – (מכירה לדייר)- עלינו להעביר לו 60% משווייה בשוק במקרה 2 – (רכישה מהדייר)- יעביר לנו 40% משווייה בשוק-ואנו נפנה. מברורים שעשיתי עולה שהחלוקה הפוכה: 1. במכירה לדייר -יעביר הדייר 40% מהשווי. 2. בקנייה מהדייר -יעביר בעל הבית 60% מהשווי. האם נכון? אודה לתשובתכם.

תשובה: תפורסם בהמשך.

שאלה: לכבוד עו"ד שי עקרבי שלום ,לפני כחודש חמתי הביאה לשטח הפרטי מאחורי הבית קראוון בשבילה . קצת רקע הנ"ל מטופלת בבריאת הנפש עקב סיכסוך של שנים בינה לבין בעלה. מצבה הידרדר בשל כך והיא מטופלת אצל פסיכיאטר. חמתי ביקשה מהיועצת לנשים גברת רות רזליינג מעירית הרצליה וניסתה ללא הצלחה לקבוע פגישה עם ראש העיר בנושא היתר הרישיון של הקראוון ואישור זמני של 3 שנים עד שהילדים יעזבו את הבית . יש את כול המסמכים התומכים בכך . לפני כחודש חמתי הביאה את הקראוון ובגלל הלשנה ישר קיבלנו צו הריסה היא הלכה שוב לעיריה ואמרו לה שאין לה מה לדאוג והנושא בטיפול. חמתי גם הלכה להתייעץ עם מפקח אגף הבנייה בעיריה והוא אמר שאין לה מה לדאוג כי יש לה את רשיון הפרגולה והיא יכולה לשנות אותה למבנה. אתמול, שוב הדביקו לה צו הריסה לימים הקרובים וסילוק עם חתימת מפקח של העיריה לא צו מבית משפט.יש לציין שרק באותו רחוב ישנם 7 קראוונים שרובם ללא רישיון כבר שנים אשר משמשים למטרת רווח והשכרה. חמתי לא עובדת עקב תאונת עבודה לפני כמה שנים ומקבלת ביטוח לאומי ויש לה אחוזי נכות ובגלל מצבה הנפשי .חמתי מתעקשת לא להיתמך ע"י המדינה ולבקש מגורים וכדומה.הילדים קנו לה את המבנה ולא היתה אפשרות לבנות בגלל תקציב. דבר נוסף יש רשיון של פרגולה עד 50 מטר שבשטח שר 12 מנוצל . שאלתי היא מה עושים? ואיך רק באותו רחוב יש קרוואנים עם אותו גודל של שטח עם רישיון .איך לאחד נותנים ולאחד לא. האם עלינו להעזר בערוך דין והאם הוא יכול לעזור במקרה כזה ? תודה מראש על התשובה. 

תשובה: תפורסם בהמשך.

שאלה:ברצוני לברר הפעולות הנדרשות לשם הוספת בעלים בנכס מקרקעין, כך שהרישום בטאבו יכלול את הבעלים הנוספים.

תשובה: יש הבדל בין מקרה שבעל הנכס מעביר חלק ממנו ללא תמורה לבין מקרה של מכירה. אם מדובר בהעברה ללא תמורה עורכים הסכם קצר תצהירי מתנה. בכל מקרה מדובר ב"עסקה במקרקעין" המחייבת דיווח לרשות המסים. לאחר קבלת שומה מרשות המסים ניתן לבצע העברה של חלק מהנכס על שם המקבל בטאבו.

שאלה: שלום רב, ישנה דירה שאני מעוניינת ברכישתה ,אך הבעיה היא כי הבניין בו נמצאת הדירה רשום כאגודה שיתופית. איני מצליחה למצוא מספיק חומר בכדי להבין את משמעות העניין מבחינת הזכויות שיהיו לי בתור רוכשת על הדירה הזו וכל מה שמשתמע מכך. אשמח להסבר או הכוונה בנושא. תודה רבה ושבוע טוב.

תשובה: בבניינים שהזכויות בהם רשומות על שם אגודה שיתופית, האגודה מחכירה את הדירות לדיירים. אמנם זה לא פשוט כמו בעלות רגילה – יש לבדוק היטב את תקנון האגודה ואת דרך התנהלותה – אך במידה שאלה נמצאים תקינים אין מניעה לביצוע העסקה. למרות זאת יש להיזהר אם הרכישה אמורה להתבצע באמצעות משכנתה שמובטחת בשעבוד על הנכס שכן הבנקים מערימים קשיים באישור הנכס כבטוחה להלוואה.

שאלה: קניתי דירה דרך מתווך, לאחר השלמת זכרון הדברים הגענו למצב של חוזה בעל הדירה לא כל כך רצה לחתום ולבסוף חתם על חוזה המכירה. לאחר חתימת החוזה התחיל המוכר לטעון שהוא היה משוגע ולא היה כשיר לחתום על הדירה ולא מעוניין למכור את הדירה לבנתיים שילמתי מתווך, עורך דין פתיחת תיק משכנתא היות והעו"ד שלי אמר שכל עוד לא מקבלים מכתב ביטול ממשיכים כרגיל. לפני כשלושה שבועות קיבלנו מכתב ביטול עדיין לא הגענו לשלב של הסכם פשרה. לשאלתי 1. האם אתם מתעסקים במצב של ביטול חוזה היות וכתוב בחוזה שהפיצוי המוסכם הינו 25 אלף דולר האם באמת ניתן לתבוע את זה. 2. העו"ד שלנו מבקש תשלום נוסף בגין הביטול של העסקה האם זה בסדר? היות ושילמתי שכ"ט בגין העסקה האם גם בגין הביטול אני צריכה במידה וכן כמה נראה לך סכום סביר שיבקש.

תשובה: אנו מטפלים בביטולי עסקאות.