שאלה: האם בכדי לפעול בנכס שרשמתי על שם בתי בהיותה בחורה, די שתתן לי יפוי כח בשמה, או צריך גם מבעלה. האם ביפוי כח ממנה על קרקע העומדת לבניה, ניתן לציין שיכלול גם את הדירה שתבנה על אותה קרקע. וזה יועיל.

תשובה: אם הדירה רשומה על שם בתך בלבד יפוי כח ממנה אמור להספיק. יתכן שרשויות מסוימות ידרשו יפוי כח נוטריוני.

יפוי כח לביצוע מכר, שעבוד וכו' צריך להיות נוטריוני.

שאלה: אימי שתחיה בבריאות טובה שוקלת אם להוריש לי בצו ירושה דירה שבבעלותה. או לחליפין לתת לי אותה במתנה בעודה בחיים. שווי הדירה הוא כ-400,000 ש"ח. מה משמעות המתנה בכל אחת מהאפשרויות? באילו עלויות אחוייב בכל אחת משתי האפשרויות?

שאלה:  בית בן 3 קומות כאשר בכל קומה דירה אחת. בנוסף,בקומת הקרקע ממוקם משרד שבעליו מעוניין לבקש להפכו לדירה. שאלתי: האם שינוי זה אמור להשפיע על שווין של הדירות האחרות (הפחתה,העלאה,ללא שינוי)?

תשובה: עסקת מתנה כרוכה בתשלום מס רכישה אבל יש הקלה בגלל שזו העברה ללא תמורה בתוך המשפחה – משלמים רק 1/3 מס הרכישה הרגיל.

בירושה אין תשלום מס רכישה.

שאלה: אבי ז"ל היה דייר מוגן (בדמי מפתח) לעסק בדרום ת"א ביחד עם אחיו (דוד שלי) אבי נפטר לפני 3 שנים, כחודשיים לפני מותו של אבי ניכנסתי לעסק הנ"ל ולאחר מותו הפכתי לשותף 50% בעסק (צו ירושה) יחד עם דוד שלי ואנו ממשיכים להפעיל העסק גם היום שאלתי היא מהם זכויותי בנכס ?

תשובה: אנא צור קשר טלפונית.

שאלה: בנכס שנקנה מעמידר בשנת 1972 ע"י דייר הגר בנכס מ 1949 והיו לו זכויות בניה משנת 1964..האם עמידר יכולים למכור את זכויות הבניה שלו לדייר בנכס שכן וזאת בשנת 2005 ללא הודעה לבעל הנכס? טענתם היא שמדובר במגרש מחולק וניתן לנייד את זכויות הבניה מחלקה לחלקה!

תשובה: לא ניתן להשיב לשאלה ללא עיון במסמכים הרלבנטיים.

שאלה: קנינו אני ובעלי משק בשותפות עם הוריו ואחיו המשק נרשם בפועל על שם אחיו לצורך לקיחת משכנתא ובנוסף היתה לנו דירה בראשל"צ שאותה מכרנו ובנינו את ביתנו בנחלה לצד הוריו ואחיו במהלך השנים פתחתי עסק וסגרתי אותו עם חובות בעלי אילץ אותי לחתום עך הסכם שכירות עם אחיו על הבית שלנו כביכול המשכנתא שאנו משלמים היא עבור שכירות זאת במטרה להגן על הבית מפני נושים, כיום אנו בהליך גירושין מכוער בו אני גרה בבית ומתמודדת עם איומים מצד אחיו כי יסלק אותי ואת ילדי מהבית, בעלי עזב את הבית וטוען יחד עם אחיו ובני משפחתו כי המשק שייך לאחיו,שאלתי אם אני מגיעה לגישור עם בעלי האם אוכל לפצות אותו על חלקו בבית ואוכל להבטיח כי חלקי במשק יהיה על שמי או לחלופין לעשות פרצלציה לחלקי במשק?

תשובה: —

שאלה: מדובר בחלקת מקרקעין שנרשמה על שמי בשנת 1969 כחלק מירושה (חלקי בחלקה הינו 1/12 ממנה). לאחרונה גיליתי כי הרישום בטאבו, בו מופיע שמי הינו שגוי – החליפו אות אחת עם אות אחרת, כך שיוצא שם אחר. ברצוני לבקש תיקון טעות סופר. האם עליי להגיש תצהיר תיקון טעות סופר בנסח טאבו, כמפורט באתר רשם המקרקעין (בהתאם לס" 90 לתקנות המקרקעין – רישום וניהול)? או שמא ישנה דרך אחרת לתקן את הטעות? אציין כי חלפו יותר מ- 40 שנה מיום רישום הזכויות בטאבו. מנגד, לדעתי אין כאן עניין של התיישנות מאחר ואין צד שלישי כלשהו אשר ייפגע מתיקון הטעות.

תשובה: הייתי שולח תצהיר תיקון טעות סופר כולל צילום תעודת זהות. יתכן שרשם המקרקעין ידרוש דרישות נוספות ותפעל לפיהן.

שאלה: בימים אלה אני מתעניין לקנות דירה מדייר מוגן. השאלה האם יש לבעל הדירה זכות להתנגד כאשר אני לא קרוב משפחה של הדייר המוגן? שאלה נוספת האם בעל הדירה יכול להתער במחיר שהדייר הוגן מוכר לי את הדירה?

תשובה: בעל הבית יכול להתנגד אם הוא חושב שהדייר המוצע הוא פיקטיבי או בעייתי. בכל מקרה בית הדין לשכירות מוסמך לאשר את העסקה למרות התנגדות מצד בעל הבית.

לגבי המחיר – הוא יכול לטעון שהמחיר אינו מחיר השוק אבל במקרה כזה בית הדין ממנה שמאי מכריע.

שאלה: האם יש חוק שאומר שאם משכירים דירה יותר מ-10 שנים יש לי זכות לקנות אותה?

תשובה: אין חוק כזה

שאלה: לאחרונה נגנבו מאות שעוני מים מחולון עיריית חולון דרשה ממני תשלום של 230 ש"ח בגין שעון חדש ידוע לי כי שעון המים הינו רכוש העירייה (על פי חוק עזר עירוני) האם לא מחובתה של העירייה לדאוג ולשמור על רכושה ? העירייה דאגה מבעוד מועד למגן את שעוני המים הציבוריים ע"י קופסאות פח נעולות (העירייה היתה מודעת למכת הגנבות ולכן דאגה למגן את השעונים הנ"ל) אם כך מדוע לא דאגה גם למגן את שעוני המים בבתים הפרטיים ? האם לא מחובתה של העירייה לפחות לידע את התושבים על מכת הגנבות ? והאם אגרת המים המשולמת בכל חשבון אינה כוללת "מרכיב ביטוחי" במקרה של אובדן/גנבה ?

תשובה: תפורסם בהמשך

 

שאלה: אמי נישאה בשנית לבן זוג שאינו אבי אין להם ילדים משותפים עד לפני ארבע עשרה שנה הם גרו בביתו לפני ארבע עשרה שנה נפטרה סבתי והורישה לאמי ולאחותה את ביתה ואת החנות שהיתה ברשותה. הנכסים נרשמו בטאבו ע"ש אימי ואחותה אמי ובן זוגה עברו לגור בבית של סבתי בהסכמת אחותה. ושתיהן במשותף ניהלו את החנות עד אשר יצאו לפנסיה ואז השכירו אותה מצבה של אמי התדרדר והיא כיום מאושפזת בבית אבות אימי לא כתבה צוואה. האם לבן זוגה יש זכות ירושה על הבית בו גרו? על החנות? במידה וכן האם לי בתור היורש של אמי יש זכות על הבית של בן זוגה בו הם גרו במשותף לפני שעברו לגור בבית של סבתי?

תשובה: אם אמך במצב שמאפשר לה לכתוב צוואה- כדאי שתעשה.

אם לא- בן זוגה הוא בהחלט יורש של חלק מעזבונה לפי החלקים שקבועים בחוק.

עקרונית העובדה הזו לא מקנה לך זכויות בעזבון בן הזוג שלה אלא אם ציווה רכוש בצוואה לטובת אמך.

שאלה: לסבי ז"ל ישנה חנות נעליים בחולון שהוא רכש בדמי מפתח בשנת 1958 בשנת 1999 סבי נפטר והעביר את החנות לסבתי הם היו זוג נשוי שחיו ועבדו בחנות במשך שנות חייהם, לסבי וסבתי יש 2 בנות אימי ואחותה, בשנת 2004 סבתי נפטרה והחנות עברה לידיים של היורשות, אחותה של אימי ניסתה להחיות את החנות אך כשלה, ולכן אימי לקחה את החנות בלית ברירה השקיעה את מה שהיה צריך והצליחה להחיות את החנות והלהביאה למצב של חנות עובדת ופעילה , כך במשך 7 שנים . בימים הללו אחותה החליטה שהיא רוצה "לממש" את הנכס ובדין ודברים אימי רוצה לרכוש מאחותה את החלק שלה בנכס, כרגע אני מנהל והחנות מפרנסת אותי בכבוד אני הבן כלומר "דור שלישי" השאלה היא אם לאחר מות אימי שתיבדל לחיים ארוכים החנות תעבור אליי בירושה מאימי, כלומר האם שווה לקנות את החלק מאחותה כרגע ואם לא מה אתה ממליץ?

תשובה: חזרתי מחו"ל ולכן אני עונה על שאלתך רק כעת.

על מנת לבדוק את הזכויות בחנות יש לראות מי רשום בחוזה השכירות כדייר.

שאלה: בעלי ואני עומדים לפני מכירת דירתנו וקניית דירה אחרת במקומה. מלבד דירה זו היחידה שלנו, אותה אנו עומדים למכור, רשומה על שם בעלי בצוואה, שליש דירה. הצוואה עוד לא מומשה כיוון שבני משפחה גרים בדירה. כיצד ניתן לשלם מס על רכישת דירה יחידה, מבלי שצו הירושה יגרום לכך שנשלם פי חמישה מס?

תשובה: לפי הנתונים שהבאת שליש הדירה עדיין לא שייך לכם.

שאלה: קניתי דירה מעוקלת ( העיקול נרשם על הערת אזהרה שהייתה קיימת לקבלן שעשה עיסקת קומבינציה עם בעל המגרש, הקבלן פשט את הרגל ונרשם העיקול) העיקול רשום למעלה מ-25 שנה יש לציין שהמעקל לא פעל לגביית חובו (למעלה מ-25 שנה) האם ניתן להסיר את העיקול ? האם העיקול התיישן ?

תשובה: קיימת פרוצדורה להסרת עיקולים ישנים בהתאם לחוק המקרקעין – אין צורך בפניה לבית המשפט.

שאלה: אימי שתחיה בבריאות טובה שוקלת אם להוריש לי בצו ירושה דירה שבבעלותה. או לחליפין לתת לי אותה במתנה בעודה בחיים. שווי הדירה הוא כ-400,000 ש"ח. מה משמעות המתנה בכל אחת מהאפשרויות? באילו עלויות אחוייב בכל אחת משתי האפשרויות?

תשובה: עסקת מתנה כרוכה בתשלום מס רכישה אבל יש הקלה בגלל שזו העברה ללא תמורה בתוך המשפחה – משלמים רק 1/3 מס הרכישה הרגיל.

בירושה אין תשלום מס רכישה.

שאלה: אנו זוג שרכש מגרש בהרחבה בפילון גודל השטח כדונם יש לציין ששילמנו עבור התשתיות בנוסף שילמנו צק בסכום 15000 עבור שידרוג תשתיות קיימות למועצה האזורית השאלה הנשאלת היא האם אנו אמורים בנוסף לכל אותם תשלומים לשלם עבור היטל ביוב ציבורי ,מאספים וקוי סניקה ומתקני שאיבה, מכון טיהור וניצול קולחין.בפועל הם קיימים למעלה מ15 שנים.

תשובה: עלות בדיקה ראשונית כולל מכתב פניה למועצה האזורית (ככל שיידרש) 1,200 ₪ מ.ע.מ –  לצורך הבדיקה עליכם להמציא לי את החשבונות שקיבלתם וכן להמציא לי את נוסח חוקי העזר של המועצה האזורית העוסקים בהיטלים שהוטלו עליכם (יש לבקש עותק במועצה האזורית).

שאלה: מה עלות של קריאת החוזה ומה כולל ? האם זה כולל מעבר על הסעיפים ביחד , הע/ארות וכו ?

תשובה: בדיקה של חוזה לרכישת דירה (מיד שניה) כוללת :

1.      בדיקת שעבודים עיקולים וזכויות צד שלישי.

2.      הסבר על השגת מידע תכנוני.

3.      קריאת החוזה ומתן הערות.

4.      ניהול מו"מ עם הצד השני עד הגעה לנוסח מוסכם.

5.      ביצוע דיווח לרשות המסים וקבלת שובר לתשלום מס רכישה.

6.      מעקב אחר ביצוע החוזה.

7.      השגת אישור לטאבו מהעירייה.

8.      העברת זכויות בטאבו/מנהל מקרקעי ישראל/חברה משכנת.

שאלה: אני גר בבית פרטי שכן שגר לצידי בנה תוספת בניה לא חוקית ולא סיים את הבניה. למרות כל פניותנו לעריה ולועדה המקומית לא נעשה כלום . והמקום נראה כמו בית באחד ממחנות הפלטים בשטחים . בועדה המקומית נאמר לנו שהם לא יכולים לעשות כלום (כי הם לא רוצים להתעמת איתם)כיום המצב נראה נורא . שאלתי היא: האם אפשר לתבוע את הועדה על ירידת ערך הבית . אני בטוח שאם ארצה למכור את ביתי אף אחד לא ירצה לקנות אותו .

תשובה: ניתן לתבוע הן באמצעות פניה לרשויות והן בתביעה ישירה נגד השכן.

שאלה: אנחנו גרים בדירת דמי מפתח בנורדאו בתא.ברצןננו למכור את הזכויות בנכס. בעל הנכס הביא שמאי שהעריך את הנכס,כמה מהמחיר שהבית שווה אנחנו יכולים לקבל?

תשובה: החישוב הוא כזה :

מתוך שווי הבעלות של הדירה כפנויה לוקחים בין 50-60%. לתוצאה קוראים שווי דמי מפתח.

מתוך דמי המפתח מגיע לדייר בין 60-66% ולבעל הבית את היתרה.

שאלה: אבי מארח בביתו הפרטי בן משפחה שירד מנכסיו %D

תשובה: תפורסם בהמשך

שאלה: האם יש בסיס לתביעה מכספי ירושה של סב שחולקו באופן שווה בין מעמד הנכדים לנכד שקופח בשל התכחשות בן הנפטר על אבהותו לנכד . לא היתה כל תביעת אבהות ולא שולמו דמי מזונות.לא הוכחה האבהות שהינה ודאית. הירושה קוימה לפני שנים ללא ידיעת הנכד שהינו ב

תשובה: תפורסם בהמשך

שאלה: חתמתי ערבות לבן זוגי על חוזה שכ"ד וכמו כן נתתי צק ביטחון. החוזה הסתיים בסוף ספטמבר. לאחר פרדתנו ועזיבתי את הדירה ובזמן שלא שהיתי בארץ העריך בן זוגי לשעבר את החוזה לשנה נוספת ללא ידיעתי וללא הסכמתי כך שאני עדין ערבה לו. חוזה שכ"ד הינו חוזה סטנדרטי (אלו הניקנים בדואר) אשר בו כתוב "ערבים..לכל התחייבות השוכר..עקב שינוי דמי השכירות ו/או תנאי ההסכם כלפי המשכיר בגין תקופת שכירות נוספת…." פניתי לבן זוגי לשעבר בבקשה למצוא לי מחליף לערבות ולצק ולהשיבם אלי ולבעלי הדירה על מנת לידעם על כך. במידה ולא יעשה זאת כיצד עלי לפעול על מנת לשחררי מערבות זו?

תשובה: תפורסם בהמשך

שאלה: יש לי ולאחי בית שרשום על שנינו בחלקים שווים עקב ירושה ,כעת אנו רוצים למכור את הבית וסיכמנו בעלפה עם לקוח א על סכום 30000$ , לקוח א ואנוכי הראנו לעורך דין שלו (שהוא למעשה גם שלנו) את ניירות הדירה. העורך דין הוציא נסח טאבו וראה שהכל בסדר ,אך בסוף בטלנו את העסקה עם לקוח א כי לקוח ב מוכן לשלם 320000$ על הדירה ,ולשלם פיצוי ללקוח א ,למרות שלא חתמנו על הסכם עם לקוח א על הדירה ,ויתרה מזו אין לנו בכלל זיכרון דברים עם לקוח א. לקוח ב נתן לנו מקדמה של 5000 שקל , וכעת לקוח א רוצה פיצוי . מה לעשות ? אפשר לעשות הסכם עם לקוח ב ? ,או אני חייב לעשות הסכם עם לקוח א. אני לא רוצה להפסיד את לקוח ב שמשלם לי יותר. מצפה לתשובה מה לעשות ?

תשובה: תפורסם בהמשך

שאלה: יש לי דירה שרכשתי לפני הנישואין, ודירה נוספת משותפת לאחר הנישואין. עכשיו אנחנו רוצים למכור את 2 הדירות ולקנות דירה אחת גדולה יותר. אני יודעת על החוק של פטור ממס שבח במכירת 2 דירות על מנת לקנות דירה אחת, אבל אינני יודעת את הפרטים המדויקים של חוק זה. מאוד אודה לך אם תסביר לי מהן הדרישות לפטור ממס שבח. במקרה זה. 1) האם עלי למכור תחילה את שתי הדירות ורק א"כ לקנות דירה? 2) אם אמכור דירה אחת, ואקנה דירה חדשה לפני שמכרתי את הדירה השניה האם חלה עלי חובת תשלום מס שבח? 3) מהו טווח הזמן שאפשר לבצע את מכירת 2 הדירות וקניית דירה גדולה יותר. 4) האם יש הגבלה כספית כלשהי?

תשובה: תפורסם בהמשך

שאלה: הנני גרה בדירה מזה שלושה חודשים ללא חוזה עם בעל הדירה (אני נכנסתי כשותפה לדירה במקום שותפה שעזבה) אני משלמת שכר דירה מידי חודש לבעלת הבית אך מיסים טרם שילמתי מכיוון ששותפי לדירה לא רוצה לשלם מיסים , כמו כן שותפי לדירה לא משלם את שכר הדירה וכתוצאה מכך בעלת הבית פנתה לעורך דין והוא כתה מכתב לשותפי שבו הוא מבקש ממנו לצאת מהדירה באם לא ישלם תוך 10 ימים. שותפי לא מתכוון לשלם את שכר הדירה ואת המיסים. אני מעונינית להמשך לגור בדירה ורוצה לערוך חוזה עם בעלת הדירה אך ישנם שאלות שמתעוררות: 1. מי יהיה אחראי לשלם את החובות על הדירה ? 2. עד לאיזה סכום יכולה בעלתת הדירה לעלות את שכר הדירה להזכירך אני גרה בדירה ללא חוזה? 3. האם חברת העיריה יכולים לנתק את החשמל או המים בדירה לאחר שהחייב עזב את הדירה? 4. האם בעלת הדירה יכולה לפנות את שותפי מהדירה היות והוא איננו מעוניין בכך?

תשובה: תפורסם בהמשך

שאלה: אבי חולה במחלה נפשית ומאושפז במוסד ( גילו 67 ) אבי הינו בעל משק חקלאי עם חובות . אנחנו 3 בנות ואח אחד . הצעתי את עצמי לקחת אפוטרופוס על אבי , בתנאי שלאחר מותו אקבל את כל הזכויות בנחלה,כולל את הטיפול בחובות. שתי אחיותי תומכות בהצעתי , אך אחי מתנגד. נ.ב – אימי נפטרה לפני כ 10 שנים , ואבי התחתן בשנית , אך זו ,נטשה אותו ואת ביתו , ואיננה מכירה בו .ודבר נוסף , המדינה החליטה לאור מצבו הנפשי של אבי למנות לו אפוטרופוס שאלותי הם 1 – האם יש חשיבות לרוב של 3 אחיות כנגד אחי המתנגד לירושת הנחלה ולתנאים שהצבתי? 2 – האם יש לאשתו של אבי ( עדיין לא התגרשו ) זכויות בנכס ( כאשה אשר עזבה כלפני שנה את ביתו , ברגע שחל דירדור במצבו הבריאותי ) 3 – האם אבי עדין צריך לחתום על החלטה כזו או אחרת לאור מצבו הבריאותי ?

תשובה: תפורסם בהמשך

שאלה : ברשותכם יש לי שתי שאלות. 1., באיזה מרחק אפשר/צריך לשתול עץ מחומת בית פרטי. העץ על מדרכה שרוחבה 2 מ" ומרחק העץ מהחומה 95 ס"מ, האם זה חוקי? 2.האם מותר לאותו עץ לעבור את גובה הבית שהוא בן שתי קומות וענפיו גולשים לגינה פרטית?

תשובה : שאלתך מצריכה בדיקה בספרות מקצועית ולכן כרוכה בתשלום.

שאלה: איך ואיפה אפשר לרשום זכאות הנעה על דירה/בית? תודה מראש 

תשובה: תפורסם בהמשך

שאלה: ברשותי דירה הרשומה על שמי ואני מבקשת להעביר את הדירה על שם אחותי, מה הפרוצדורה והאם העניין כרוך בתשלום? תודה גדולה מראש.

תשובההעברת דירה במתנה לאחות כרוכה בחתימה על הסכם, חתימה על תצהירים (כולל אימות חתימה על ידי עו"ד) המופנים לרשות המסים, חתימה על שטרות מכר ועל יפוי כח בלתי חוזר.

עם החתימה על המסמכים יש להגיש דיווח לרשות המסים בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין. העסקה פטורה ממס שבח אך חייבת במס רכישה (בגובה של 1/3 ממס הרכישה בעסקה רגילה). כמו כן ניתן לרשום הערת אזהרה על העסקה בטאבו.

לאחר קבלת אישורי המסים ניתן להגיש את תיק העסקה לטאבו וזאת לאחר הוצאת אישור עירייה המעיד על תשלום מסים וכן על פטור מהיטל השבחה (מומלץ לבדוק מראש אם העסקה תחויב בהיטל השבחה).

העלות הנה 1,800 ₪ מ.ע.מ. (לאחר 10% הנחה לפניות אינטרנט).

שאלה: בני שיחק עם 2 חברים כשאחד מהם מתגורר באותו הבנין. הם שיחקו בשטח הבנין. בשלב מסויים לקחו חלוק נחל וגילגלו מאחד לשני, התוצאה היתה שבשוגג הילד הנוסף שגר גם כן בבנין שלנו זרק את האבן ופגע בזכוכית הכניסה לבנין. את הזכוכית הענקית צריך כמובן להחליף. שאלתי היא מי צריך לשאת בנזק? האם הורי שלושת הילדים או הורי הילד שזרק בלבד? אשמח אם תחזרו אלי טלפונית ולפרט יותר.

תשובה: אין תשובה חד משמעית. הכל תלוי בנסיבות המדוייקות של האירוע.

שאלה: שלום מר עקרבי הינני מגישה תוכנית לשינוי תב"ע של מבנה תעשייה במטרה להגדיל זכויות בנייה באיזור תעשייה קדימה בעל הנכס מבקש שהשטח המבוקש ייועד למקסימום שוכרים אפשריים במסגרת המותר לו ע"פ התב"ע השימושים המותרים המצויינים הם: "מבנים לתעשייה בלתי מזיקה,לבתי מלאכה ומתקני שירות כגון: משרדים, חניות, מוסכים,מחסנים וכד" ואשר מטרתם לשרת את הייעודים הנ"ל. תותר חנות למכירת מוצרי המפעל בתחום המגרש." שאלתי האם משרדי היי טק מותרים במסגרת זו או שיש לבצע שינוי ייעוד בנוסף להגדלת הזכויות? 

תשובה:  כדאי להפנות את השאלה לועדה המקומית.

שאלה: אני מעוניין לבדוק נכס בגדרה מכל ההבטים ( רעש , מפגע סביבתי וכ").

תשובה:ניתן לבדוק שימושים וייעודים של הקרקעות באזור באמצעות תכנית בנין עיר .

שאלה: העברת זכויות שלום רציתי לברר פרטים לגבי דירה השייכת לאימי ובבעלותה הבלעדית והרשומה בטבו על שמה בלבד אימי רוצה לתת לי את הדירה במתנה א. מה ההליכים הדרושים להעברת הדירה על שמי ובבעלותי ב. אלו טפסים ומסמכים דרושים להליך זה ג. באיזה ממשרדי הממשלה ? ד. האם ההליך כרוך בתשלום בתודה מראש ?

תשובה: העברת דירה במתנה מאם לבנה כרוכה בחתימה על הסכם, חתימה על תצהירים (כולל אימות חתימה על ידי עו"ד) המופנים לרשות המסים, חתימה על שטרות מכר ועל ייפוי כח בלתי חוזר. עם החתימה על המסמכים יש להגיש דיווח לרשות המסים בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין. העסקה פטורה ממס שבח אך חייבת במס רכישה (בגובה של 1/3 ממס הרכישה בעסקה רגילה). כמו כן ניתן לרשום הערת אזהרה על העסקה בטאבו. לאחר קבלת אישורי המסים ניתן להגיש את תיק העסקה לטאבו וזאת לאחר הוצאת אישור עיריה המעיד על תשלום מסים וכן על פטור מהיטל השבחה (מומלץ לבדוק מראש אם העסקה תחויב בהיטל השבחה).

שאלה: הנני בשלבי הכנת עבודה סמינריונית לתואר השני באונ" ת"א, בנושא דיני בטוחות הסכמיות – מבנה בטוחתטי הראוי במסגרת ליווי פיננסי לפורייקט בניה, לאור פרשת חפציבה. בישראל קיימת חקיקה המגנה על כספי רוכש הדירות בסע" 2 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה – 1974 הקובע בין היתר כי : לא יקלב מוכר מקונה, על חשבון מחיר הדירה סכום העולה על חמישה עשר אחוזים מהמחיר, אלא בתנאי שמתקיים אחד מאלה: 1. מסר לקונה ערבות בנקאית להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון … 2. ביטח את עצמו אצל מבטח כמשמעותו בחוק הפיקוח 3. שיעבד את הדירה או חלק יחסי מהקרקע… 4. רשם לגיב הדירה או לגבי חלק יחסי של הקרקע שעליה היא נבנית הערת אזהרה… 5. העביר על שם הקונה את הבעלות או זכות אחרת בדירה או בחלק יחסי מהקרקע שעליה… האם ידוע לך אם קיים הסדר חוקי בחו"ל, בדומה להסדרים אצלינו, בין בארה"ב ובין באירופה? אודה על תשובתך בהקדם.

תשובה:  איני עוסק במשפט זר.

שאלה: שלום לך… אני מעוניין לקנות עסק בחיי הלילה בת"א, ואני לא מבין למה אני צריך לשלום גם סכום של למשל 100000 דולר קנייה, ולאחר מכן גם שכירות של למשל 2000 דולר כל חודש תודה מראש ושבוע טוב.

תשובה: השאלה לא ברורה

שאלה: בבעלות אימי האלמנה והבריאה יש נכס ששייך רק לה ולא לשני בניה. היא מעונינת למנוע אפשרות של חתימה של שינוי בבעלותה מתוך ריפיון דעת או טעות. בכוונתה שהדירה תהיה שייכת לה בחייה. ואח"כ לשני בניה. האם רישום של זכות קדימה לשני בניה בטאבו תמנע למשל תוקף של צוואה מאוחרת יותר. האם ניתן למשכן את הדירה ברשם המשכונות באופן שימנע תוקף של צוואה מאוחרת יותר. האם יש פרוצדורה פשוטה אחרת תודה ותודה מיוחדת אם התשובה תהיה מפורטת.

תשובה: קיימות מספר אפשרויות.

שאלה: אבי מארח בביתו הפרטי בן משפחה שירד מנכסיו ואין לא היכן לגור. האם בן משפחה זה יכול לקבל או לדרוש זכויות כלשהן על הדירה לאחר תקופת שהייה בדירה ?

תשובה: ייתכן שהוא לא ירצה להתפנות אך בדרך כלל אין לזה בסיס חוקי.

שאלה: יש לי דירה שאין לה טאבו, אבל אני רשום בעירייה ומשלם ארנונה מים וחשמל. השאלה היא עם יש לי בעיה למכור את הדירה? או שאני יכול להרשם או להיות בתהלכים כל שהם?

תשובה:  על מנת להשיב אני זקוק לנתונים נוספים.

שאלה: אילו תשלומים חלים על קונה מכח החוק בזמן רכישת דירה שניה למגורים (להשקעה )חוץ ממחיר הדירה ?

תשובה:  במקרים רגילים – מס רכישה.

             במקרים לא רגילים – בהתאם לנתוני העסקה.

שאלה: שלום, אבי הוא ראש עמותה במרכז הארץ ולאחרונה צצו לנו כמה שאלות הנוגעות להגנת הדייר. קודם כל האם עמותה/תאגיד בבית עסק יכול להיות דייר מוגן? אם כן, מה קורה כאשר התאגיד/חברה/עמותה מתפרק? למי עוברות הזכויות? במידה והזכויות עוברות לקרובים של בעלי המניות, האם ניתן להעביר שליטה במניות כאמצעי לקבלת הזכות לדיירות מוגנת? סליחה על כמות השאלות, חיפשתי בפסיקה ובספרות ולא מצאתי.. תודה מראש על כל התייחסות.

תשובה: חברה אכן יכולה להיות דייר מוגן.

שאלה: שלום ,התחתנתי לפני שנה ואני ובעלי גרים אצל ההורים שלי בבית פרטי. בעלי שינה את הכתובת שלו במשרד הפנים .השאלה שלי אם יגיע לו משהו מהבית של ההורים שלי בגלל שאנחנו גרים פה? בעוד הרבה שנים ואם חלילה נחליט להיפרד מה יהיה? אני רוצה לדעת מה הזכויות שלי ושלו זה פשוט מעניין אותי לדעת .

תשובה: איני רואה סיבה לדאגה. הוא אינו דייר מוגן.

שאלה: בית בן 3 קומות כאשר בכל קומה דירה אחת. בנוסף,בקומת הקרקע ממוקם משרד שבעליו מעוניין לבקש להפכו לדירה. שאלתי: האם שינוי זה אמור להשפיע על שווין של הדירות האחרות (הפחתה,העלאה,ללא שינוי)?

תשובה: שאלתך צריכה להיות מופנית לשמאי מקרקעין.

שאלה: שלום לאימי יש 2.5 דונם אדמה , דונם אחד נתנה לאחותי מתנה ועל האדמה בית. את השאר נותת לי במתנה ללא תמורה האם בשביל להקל עליי בהוצאות אפשרי שתרשום לי את השטח בצוואה?. או שאם היא מעבירה לי כמתנה בעודה בחיים אני צריכה לשלם מיסים. על האדמה שהיא רוצה להעביר לי יש בית שקיבל בזמנו רשיון למחסן האדמה היא טאבו ולא מינהל .

תשובה: שתי האפשרויות קיימות. במקרה של מתנה: החיסרון הוא שיש לשלם מס רכישה (מופחת).

במקרה של צוואה –  החיסרון הוא התנגדויות אפשריות למימושה וחוסר המיידיות.

שאלה: עו"ד שי עקרבי שלום. אני מתגורר עם משפחתי בבית שעבר מדור לדור כבר 65 שנים לפני קום המדינה.סבי ז"ל קנה אותו מאיש ערבי.אין לי מסמך (טאבו)במשך כל השנים אף גוף לא פנה אלינו.(מינהל מקרקעי ישראל).התיעצתי עם אנשים אם לפנות למינהל.אמרו לי לאא אל תעיר תמתים.הפחידו אותי….שי מה לעשות? הבית יושב על 10 דונם מתוחם בחומת בטון ושער.. אני משלם ארנונה לעיריה. להשאיר תמצב קיים ולחכות שיפנו אליי???

תשובה: יש לבדוק האם קיימת אפשרות לרישום הנכס על שמכם.

שאלה: שלום רב עו"ד עקרבי, לאחרונה התגלה לאימי שמאחר והיא מקבלת השלמת הכנסה מביטוח לאומי (בנוסף לקצבת זקנה ותוספת קצבת נכות, בגין נכותה), הרי שהיא זכאית לפטור מארנונה על דירתה (בשטח הקטן מ- 100 מ"ר). כאשר פניתי לפקידי העיריה לבקש החזר עבור שנים קודמות (החל מהתאריך בו הפכה לאזרחית ותיקה) נאמר לי כי אין החזרים רטרואקטיביים, וזאת על-פי הנחיית משרד הפנים. האם הדבר נכון? בתודה מראש.

תשובה: במרבית המקרים קיימת זכות להחזר רטרואקטיבי אך כמובן שיש לבדוק את פרטי המקרה הספציפי.

שאלה:  1. אנו זוג שעל פי הגדרת בתי משפט/ חוק מוגדרים כידועים בציבור. 2.יש ביננו הסכם ממון. 3.נמצאים בתהליך רכישה של דירה משותפת. 4.לי יש דירה מנישואים קודמים. 5.על פי מה שהבנתי ממאמרים באינטרנט,ניתן לחסוך את מס הרכישה ? 

תשובה: עקרונית הבנת נכון אם כי ייתכן שעדיף יהיה שהדירה ה"משותפת" תירשם על שם בת הזוג בלבד (בהנחה שאין דירה על שמה). בכל אופן לצורך תכנון מס יש צורך במספר פרטים נוספים .

שאלה: בשנת 2000 בניתי על הגג תוספת של כ -25 מטר מעבר ל 23 המותרים לפי החוק. התוספת היא גג רעפים וחלונות שסוגרים על המעקה. בשנת 2004 קיבלתי מכתב מהעיריה להגיש בקשה לרשיון על חריגה של 16 מטר לטענתם( בהסתמך על בדיקת פקח מהרחוב). לא עשיתי דבר כיוון שידעתי שלא אקבל אישורים. ננתיים עבר זמן מכתבי התראה ובימים אלה קיבלתי זימון למשפט. בהתייעצות עם אדריכל אני נימצאת כרגע בתהליכים של הגשת בקשה לרישייון בנייה.( ידוע לי מזה כשנתיים שהעיריה עומדת לאשר 40 מטר בנייה על הגג תהליך שממתין לאישורים סופיים). לשאלתי: האם אתה מטפל בנושאים אלה והאם אתה יכול לכוון אותי באשר לצעדיי? האם אני זקוקה לייעוץ משפטי ואו ייצוג משפטי?

תשובה: בהתחשב בתכנית בקשר ל- 40 מ"ר המטרה העיקרית כעת היא לעכב את ההליך המשפטי ככל שניתן.

שאלה: ע"וד שי עקרבי שלום רב, אני מתגוררת במושב בשכירות ומתעתדת להתחתן עם חברי שהינו "בן ממשיך" . אנו מעוניינים לבנות בית בנחלת ההורים , אביו של חברי החליט להעביר לו את הזכות של "בן ממשיך", שאלתי היא כזו- גם כאשר הזכות עוברת אני יודעת שאין זה אומר שיש לנו זכויות בלעדיות על הנכס, מה גם שאנו לא עושים פרצלציה (בשל שיקול כלכלי) אז לא ניתן לרשום את הנכס בטאבו. מה כן ניתן לעשות שהנכס שנבנה והשטח מסביבו יהיו שלנו כחוק? אודה לך על תשובתך.

תשובה: תפורסם בהמשך.

שאלה: שלום רב. לפני שבוע עברנו דירה למודיעין, דירה חדשה מקבלן בבניין שרובו מאוכלס. לפני כחודשיים התקנו מזגן מיני מרכזי בדירה דרך איש מיזוג שעובד עם הקבלן והמעבה של המזגן הותקן בפיר מזגנים הסמוך לדירתי. במהלך השבוע האחרון פנו אליי 2 דיירים מהקומה התחתונה בטוענה שהפיר מיועד עבור הדירות שלהם בלבד וביקשו שאוציא משם את המעבה מאחר והם מעוניינים להכניס מעבים נוספים (קיימים שם 2 מגזני 5 כ"ס כ"א). ניסיתי להבין כיצד הם קובעים שזהו השטח שלהם והם טענו שכך נבנה הבניין בצורה ובהגדרה הזו ע"י הקבלן. בנוסף ניסיתי בדרכי נועם לשכנע אותם כי יש מספיק מקום ולא צריכה להיות בעיה אך הם בשלהם. שאלתי: מי מוסמך לקבוע איזה שטח מהשטחים המשותפים בבניין שייך ולמי הוא שייך? במידה ומסתמכים על דברי הקבלן האם חוקית זה ניתן לאכיפה או שמא רק במידה והשטח רשום על שמם בטאבו? האם יש פתרון נוסף? 

תשובה: תפורסם בהמשך.

שאלה: בנין ובו   שתי כניסות – לטענת התושבים לכניסה אחת יש חנייה בטאבו ולכניסה השניה אין. במגרש יש מספיק חניה לכל הדיירים אך ועד הבית משכיר את החניה לחנויות מסביב ולכן לדיירים אין מקום חניה. האם יתכן מצב שרק לכניסה אחת יש חניה בטאבו ולכניסה השניה אין? ואם זה יתכן איך אני יכולה להגן על תושבי הכניסה השניה שיובטח להם חניה (ועד הבית מתנהג כמו שריף). 2. באותו בניין ועד הבית רוצה לבנות מעלית עם "עסקה" שהקבלן יבנה קומה מעל (קומה 4) והדיירים לא ישלמו על בניית המעלית. מה הזכויות שלי בתוך דיירת הקומה האחרונה (קומה 3)? ניתן לחזור אליי בשני האופנים. 

תשובה: תפורסם בהמשך.

שאלה: בבעלותי נחלה וברצוני להעביר לבני את זכות הבן הממשיך. הנחלה עצמה מחולקת לשלושה חלקים: החלק ששה בן גר בו, החלק שהבת גרה בו יחד עם משפחתה ושצמוד לבית שלנו והחלק השלישי שהוא שלי. זכות זו מעניקה לבן הרבה כוח וברצוני לערוך חוזה/הסכם שבו אומנם הבן יקבל את זכות הבן הממשיך אולם זכות זו לא תקנה לו את האופציה לפגוע באחותו שגרה גם כן בנחלה וכן לא לפגוע בזכויות שאר האחים הגרים בחלקם מחוץ למושב שירצו לבקר בבית ההורים/להתארח או כל זכות שהיא שקיימת היום. בנוסף יש את האחות הקטנה שגרה בבית וארצה שתמשיך לגור שם עד שתתמסד. האם חוזה כזה יכול להשלים את הפרוצדורה של העברת זכות הבן הממשיך? מהי הפרוצדורה שיש לעשות כדי להשלים הליך כזה? על הנחלה אין עיקולים ושיעבודים. אשמח לתשובה.

תשובה: ניתן לבצע את ההגנות המבוקשות במספר דרכים כגון הסכם הלוואה ושעבוד, הסכם שכירות לטווח ארוך בהתאם לצרכים המדוייקים.

 שאלה: שלום רב, לדייר הגר בדירה מתחתי ישנה נזילה משקע בקיר. אינסטלטור מביטוח הדירה שלו טוען כי הנזילה היא מהדירה שלי. יש לציין כי ישנה דירה מעלי לה גם יש בעיות רטיבות. שני אינסטלטורים שהבאתי טוענים כי הנזילה אינה מהדירה שלי. אינני מעוניין להתחיל בהרמת הרצפה בדירה וחיפוש אחר בעייה בגלל העלות הרבה והבלאגן. השכן מאיים לתבוע אותי משפטית. מה עלי לעשות ? 

תשובה: תפורסם בהמשך.

שאלה: הציעו לי לקנות לקנות נכס, ורשום בשמאות : נכס מוקפא להסדר מה זה אומר? בתודה מראש

תשובה: זה אומר שמבצעים הסדר של הקרקע, גבולותיה, הזכויות בה וכו'.
שאלה: שלום רב! ברצוני להבין האם מותר לשנות דירה בבניין את הפנים שלה ללא שום שנוי מבחוץ ומה אומר סעיף 145 תודה.

תשובה: עקרונית אין צורך בהיתר לשינויים פנימייים בדירה.

שאלה:שלום רב! יש בידי חברי שטר המעיד על רכישת מגרש במושבה ותיקה בארץ בשנת 1947 ואישור נוסף על הרכישה משנת 1954. מה הם הצעדים שבעל המסמך – שהוא נכדו של רוכש המגרש יכול לעשות כדי לבדוק את אמיתות השטר וכמו כן את ערך המגרש? תודה על העזרה במתן הכוון.

תשובה: תפורסם בהמשך.

שאלה: שלום לצוות שלום אודה לכם מאוד אם תענו לי על השאלות הבאות הן חשובות לי מאוד. שאלתי היא : 1. האים כאשר כונס נכסים עושה תמחור הוא חייב להציג בפני הנוכחים את ההצעה הגבוהה? 2. האים יש אפשרות בסוף התהליך לראות האים באמת האדם שקיבל את הנכס אכן נתן את המחיר שהיה במהלך התמחור. 3. מדוע הכונסים לא מתחייבים לקבל את המחיר הנמוך או הגובה אלא זה נתון לשיקול דעתם? 4. כיצד ניתן לבדוק שאין פויילשטיק במהלך התהליך. תודה רבה על תשובתכם.

תשובה: תהליך מכירת נכס על ידי כונס אכן אמור להיות "שקוף" וכפוף לאישור בית המשפט ולמספר הוראות בחוק.