**עסקים מוגנים-מכירת זכויות** // שאלה: שלום וכל הכבוד על כל מה שאתם עושים. יש לי שתי שאלות: 1 . אני רוצה לקנות חנות מכולת של בערך 60 מ"ר (כעיקרון מי שנמצא שמה קנה בדמי מפתח 3 חנויות קטנות ששייכות ל 3 בעלי בתים ועשה אחד גדול) האם אפשר לרשום בבקשת קניה שנשלח ל 3 בעלי בתים שאני רוצה לקנות בדמי מפתח לכל עסק או שאני חייב לרשום כמו הקודם רק למכולת? תודה רבה

תשובה: במרבית המקרים בחוזה השכירות יש הגבלה על השימושים המותרים בעסק. יש לעיין בחוזים.

**עסקים מוגנים-מכירת זכויות** // שאלה: הנני דייר מוגן 49 שנה. הבניין והחנויות נמצאים בכונס נכסים ויצא למכרז בבית משפט. מה הסיכוי שלי היום לנסות לרכוש את החנות שבה אני עובד בדמי מפתח, ולהפוך אותה מדמי מפתח לטאבו. מה עליי לעשות במקרה זה? תודה.

תשובה: סיכוי טוב. הסיבה היא שקונים אחרים לא יקבלו נכס תפוס ואתה תקבל נכס חופשי. ניתן להגיש הצעה במכרז.

**עסקים מוגנים-מכירת זכויות ** // שאלה: דיור מוגן חנויות בדמי מפתח, בעל הבית פשט רגל. החנות קיימת משנת 50 ואני הבן עובד עם אבי כ-20 שנה. השאלה האם אני יכול להגיש מכרז רק על החנות שבה אני עובד עם אבי?

תשובה : יש לבדוק בתנאי המכרז האם ניתן להגיש הצעה עבור חנות אחת בלבד.

**עסקים מוגנים-מכירת זכויות ** // שאלה: שלום רב, אנו בית עסק שהוא דייר מוגן. בעל הבית מעוניין למכור את הנכס בו אנו דיירים מזה כ-40 שנים. כיוון שאנו מעוניינים לרכוש את הנכס, אנו שואלים האם יש לנו זכות קדימה על רוכשים אחרים?

תשובה: אין זכות קדימה.

**דירות מוגנות-מכירת זכויות** // שאלה: שלום, אחותי גרה בדירה בדמי מפתח והיא אינה מצליחה למצוא קונה עבורה. האם כדאי לפנות לבעל-הבית שיקנה ממנה את הדירה? האם יש מחיר "מינימום" שבעל- הבית חייב לשלם עבור הדירה ? אודה לכם על תשובה בנדון.

תשובה: היא יכולה להציע לו אבל הוא לא חייב להסכים. אין מחיר מינימום. הנושא פתוח למו"מ.

**דירות מוגנות-מכירת זכויות** // שאלה: חמי וחמותי גרים בת"א בדירה בדמי מפתח מזה 50 שנה. הדירה שייכת לשכן עם חצר משותפת. חמותי נפטרה מזה 8 שנים, וחמי עדיין גר בדירה כמובן בדמי מפתח. המצב של חמי מחמיר – הוא מרותק למיטה ומטופל ע"י פיליפינית. אנחנו מעוניינים לדעת מהן הזכויות העומדות לרשות המשפחה ומה עלינו לעשות חלילה והוא נפטר.

תשובה: אחרי 120 של חמך, הדירה עלולה לחזור לבעלים. יש לשקול למכור כעת את הזכויות ולהעביר את חמך למקום אחר.

**דירות מוגנות-דמי מפתח** // שאלה: אם אני דייר מוגן החל מ-1959 (מחזיק בדירה יותר מחמש שנים) ושווי הנכס 100 אלף דולר, היה וארצה להעביר את זכויותי לדייר אחר (דייר יוצא דייר נכנס) המחיר שעליי לגבות בעבור העברת הזכות הוא בין 33-50 אלף דולר, ומתוך זה אני צריך להעביר לבעל הנכס 40% ? האם הבנתי נכון?

תשובה על פי חוק הגנת הדייר:
75. דייר יוצא שהחל להחזיק במושכר אחרי תשי"ח, יהיה חלקו בדמי המפתח לפי כללים אלה:
(1) …
(2) …
(3) …
(4) החזיק במושכר יותר מחמש שנים — ששים אחוזים.
76. דייר יוצא שהחל להחזיק במושכר לפני תשי"ח, יהיה חלקו בדמי המפתח, ללא הבדל תקופת ההחזקה, ששים וששה ושני שלישי אחוזים.
77. … (ב) דייר יוצא שלא נתן דמי מפתח בעד המושכר והחזיק בו יותר מחמש שנים, יהיה חלקו בדמי המפתח לפי כללים אלה:
(1) החל להחזיק בו אחרי תשי"ח — ששים אחוזים;
(2) החל להחזיק בו לפני תשי"ח — ששים וששה ושני שלישי אחוזים

**עסקים מוגנים-דמי מפתח** // שאלה: ברשותי עסק, אני מעוניין להעביר אותו בדמי מפתח לאדם אחר אשר יעשה שימוש בשם של העסק שלי. שאלתי היא האם התשלום בעבור מוניטין הינו חלק מדמי המפתח המתחלקים ביני ובין בעל הבית או שמא תשלום המוניטין מהווה חלק נפרד והוא מועבר ישירות אלי מבלי להתחלק עם בעל הנכס? תודה ויום טוב.

תשובה: לצורך חישוב החלק המגיע לבעל הבית, החלק שמשולם על מוניטין מנוכה מסך כל דמי המפתח.

**עסקים מוגנים-פינוי בשל בניה** // שאלה: דייר מוגן בעסק, מבקש לפנות את המושכר. הדייר משנת 1985 ושילם דמי מפתח. הדייר לא משלם דמי שכירות מוגנת חודשים רבים. מבקש שלא לרשום במסמך או קבלה את הסכום שיקבל מבעל הבית עבור הפנוי – כאילו שהחזיר את החנות ללא תמורה. האם זה חוקי? האם זה אפשרי? איך להגן על עצמי מפני תביעות עתידיות שיתכן ויתבע?

תשובה: פינוי דייר מוגן מחייב הסכם פינוי חתום שיוגש לבית המשפט לצורך אישורו. העדר אישור כזה מהווה סיכון עבור בעל הבית.

**עסקים מוגנים-פינוי בשל בניה** // שאלה: קראתי את כל הנושא של דיור מוגן באתרך ולמדתי ממנו רבות, אולם יש לי בעיה שארצה לקבל את דעתך בעניין: סבתא שלי שוכרת בדמי מפתח חנות קטנה בקומת קרקע של בניין מגורים, מזה למעלה מ-40 שנה קצת אחרי 1960. היא כל חודש בחודשו משלמת דמי מפתח בסכום מגוחך של בערך 20$ בחודש, ולטענתה היא נחשבת דיירת מוגנת ואף שילמה לבעל הבניין סכום התחלתי גבוה בעד הנכס עם כניסתה, וערכה מעין חוזה על דף נייר ישן ומרופט שמוכיח עובדה זאת. החנות משמשת לממכר פלאפל, ועובדים בה שני אחיי, לפניהם עבד אבא שלי ולפניו סבא וסבתא שלי, שלה שייכת החנות. עם הזמן נפטרה אשתו של בעל הבניין והוא אושפז בבית אבות וכיום מצבו קשה מאוד. בניו מכרו את הבניין לבעלים חדשים לפני כחודש. הבניין נמכר לארבעה אנשים, כאשר אחד מהם קנה את קומת הקרקע ולמיטב הבנתי הוא מתכוון לשפץ את כל הקומה התחתונה (הבניין במצב רעוע ביותר, בשכונת כרם אברהם בירושלים, רחוב בר-אילן, חנות בשם "שיא הפלאפל"), ולפתוח שם מינימרקט גדול. כאן מתחילות החששות שלי, בעל-הבית החדש, באם ירצה, האם יוכל לפנותנו בכוח מחנותנו הקטנה? ברור לי שלשאלה זאת דרושים נתונים רבים ואציין מה שאני יודע. חנות הפלאפל היא עובדה מוכחת באזור זה, למעלה מ-40 שנה ואחיי הם דור שלישי לשוכרת, ובאם נידרש נוכל להשתמש באבא שלי כדור ההמשך לסבתא שלי כמשכירה העיקרית. סבתא שלי דואגת לשמור את כול הקבלות על תשלום דמי-המפתח החודשיים מזה שנים וטוענת שהיא דיירת מוגנת ואין מה לדאוג, אף אחד לא יכול לפנות אותנו אם לא נרצה להתפנות. החנות מכניסה כסף רב לאחיי ולמשפחתי ומתפרנסים ממנה אנשים רבים, ואין סיכוי שנתפנה מיוזמתנו, אלא אם נפוצה בסכום כסף עצום, אך כעיקרון נסרב להתפנות. אני נורא חושש מבעל-הבית החדש שזומם להוציא נגדנו צו פינוי כזה או אחר ולזרוק אותנו לרחוב בלי כלום ומתפלל שהחוק לטובתנו ואנחנו באמת מוגנים ממהלך שכזה. הבנתי מחבר שאם בעל-הבית החדש משיג אישורי בנייה והרחבה לקומת הקרקע אז בית המשפט יכול לאשר לו לפנות אותנו בטענה שהוא יפתח שם עסק והוא רק יאלץ לשלם לנו את הפיצויים הקבועים בחוק או משהו כזה? בעל-הבניין החדש, שעוד לא ראיתיו או דיברתי עימו, ממה שהבנתי, עובד במרץ רב להשיג היתרי בנייה, שיפוץ והרחבה מהגורמים המוסמכים לכך בעיריית ירושלים ויש לי חשש נורא שבזמן הקרוב יגיע שליח בדואר עם צו פינוי מבית משפט או מהעירייה או מי שמוסמך לתת צווים אילו. כיצד עלי להיערך בהתאם? מה עלי לעשות? אני כבר מתחיל לראות כיצד עורכי-דינו באים "לחפף" את אחיי מהחנות ואני נורא מפחד שהחוק לא לצידנו וניתן יהיה לפנות אותנו. האם תהליך זה אורך זמן, שנים? האם אין עילה לצו פינוי כל עוד לא פנו אליי עורכי-דינו בדין ודברים? לכן אני מאוד הייתי רוצה במשפט אחד, לדעת ממך- האם לאור הפרטים שציינתי כאן יש לנו ממה לחשוש? האם אתה יכול לומר לי בביטחון מלא (מבחינה משפטית) שכול עוד לא הסכמנו להתפנות מרצון, החנות תישאר בידינו היות וסבתא שלי היא דיירת מוגנת? ראוי לציין שגם סבתא וגם אבא שלי אינם בחנות כבר מזה שנים בפועל, היא רק רשומה על שם סבתי- כלומר עסק בדמי מפתח, אם הבנתי נכון. אנא ממך, עו"ד עקרבי, תן דעתך על בעייתי זאת, אודה לך מאוד על תשובתך, ובמידה ונידרש לשירותיו של עו"ד אז אשמח להשתמש בשירותך. תודות רבות.

תשובה: עקרונית במקרה שבעל הבית משיג היתר בניה יש אפשרות שבית המשפט יתיר פינוי של הדייר אולם במקרה כזה יהיה על בעל הבית לשלם לכם פיצוי גבוה יחסית.