תוכן העניינים
א.ההבדל בין רכישת דירה חדשה לרכישת דירה משומשת
ההבדלים העיקריים בין רכישת דירה חדשה לרכישת דירה מיד שניה מתבטאים בהגנה שמעניק החוק לרוכשי דירות חדשות.
כשמדובר בדירות חדשות או דירות הנרכשות "על הנייר" – החוק יוצא מההנחה שרוכש הדירה הוא הצד החלש בעסקה (מול הקבלן) ועל כן ישנם חוקים המסדירים את ההגנה על כספו של הרוכש (באמצעות מתן ערבויות מצד הקבלן), את קביעת הסטנדרט של הדירה ואת זכויותיו של הרוכש במקרים שיתגלו ליקויי בניה (באמצעות קביעה של תקופות אחריות ובדק). חוקים אלה הנם חוקים נוקשים ולא ניתן לסטות מהוראותיהם.
בדירות מיד שניה, לעומת זאת, יוצא החוק מההנחה ששני הצדדים לעסקה שווים בכוחם. בנוסף, הדירה כבר אינה דירה "על הנייר", היא עומדת על תילה וניתן לבודקה. על כן אין חקיקה מיוחדת המגנה על זכויותיהם של הצדדים בעסקה. ההגנה לצדדים בעסקות אלה ניתנת באמצעות סעיפים מיוחדים בהסכם המכר.
לכן, על כל רוכש ומוכר של דירה לחשוב על הנקודות החשובות עבורו בעסקה (כמו למשל מועדי התשלום ומועד המסירה) ולהודיע על כך על מנת שיוכנסו כחלק מהסכם המכר.
ב.בדיקות טרום קניה
ב.1בדיקות ברשות המקומית :
תכנית בנין העיר . בתכנית בנין עיר (הפתוחה לעיון במחלקת ההנדסה ברשות המקומית) ניתן לבדוק מהם השימושים והייעודים המותרים בקרקעות באזור המעניין אתכם. אם יש קרקעות פנויות באזור בו בחרתם חשוב לדעת מה מתוכנן להיבנות בהם בעתיד ומה הייעוד שלהם ? לדוגמה : מגורים, מסחר, תחנת דלק, תעשיה. כמו כן ניתן לגלות האם הבניה היא בניה גבוהה או נמוכה ועוד.
תיק הבנין והיתר בניה . בתיק הבניין (הפתוח לעיון במחלקת ההנדסה ברשות המקומית) תוכלו לראות התכתבויות שונות של הרשות המקומית עם בעלי הדירות או תכתובות כלליות בקשר לבנין. כך תוכלו ללמוד על ה"היסטוריה" של הבניין. בנוסף, רצוי לשאול במפורש את פקידי העירייה האם ידוע על חריגות בניה, צווי הריסה או צווים אחרים, מנהליים ושיפוטיים שהוצאו בקשר לנכס.
הבנין והדירה שבהם אתם מתעניינים אמורים להיות תואמים את היתר הבניה שניתן לבנין בעת שנבנה (והיתרים מאוחרים יותר שנתנו לצורך ביצוע שינויים, בניה, הריסה וכו'). במידה שהדירה או הבניין אינם תואמים את ההיתרים קיים חשש כי בוצעו פעולות בניה ללא היתר ואם אכן כך היה, הדבר עלול להיות לכם למכשול בעתיד.
זכויות בניה – מומלץ לבדוק ברשות המקומית האם יש זכויות לבניית תוספות למבנה, לדירה המבוקשת או לדירות אחרות. אם הדירה המבוקשת כוללת גג צמוד חשוב לברר האם זכויות הבניה שייכות לדירה או לכלל הדיירים בבנין.
בדיקת חבות בהיטל השבחה – ראה בפרק "מסים" להלן.
ב.2בדיקת הדירה והבנין
אל תסתפקו בביקור אחד בדירה. כדאי לבקר בדירה ובבנין בשעות הלילה, בשעות היום ובסופי שבוע. לא להתבייש – לפתוח ולסגור ברזים, חלונות, תריסים וארונות ולבדוק את תקינות מערכות הדירה (בהסכם הרוכש מתבקש להצהיר שבדק את הדירה ומערכותיה ! ).
אם רצונכם בבדיקה הנדסית של הנכס תוכלו לפנות לאחת החברות העוסקות בכך לשם קבלת חוות דעת מומחה.
רצוי לברר מי הקבלן שבנה את הבניין ולנסות לברר את המוניטין שלו בשוק. בערים מסוימות רוכשים מוכנים לשלם 5-10% יותר מהמחיר המקובל עבור דירה שנבנתה על ידי קבלן טוב.
גודל הדירה – ייתכנו הבדלים בין שטח הדירה המופיע בטאבו, השטח המופיע בחשבונות הארנונה והשטח כפי שהוא בפועל. ההבדלים עשויים להיגרם כתוצאה מתוספות בניה לאורך השנים, סגירת מרפסות ועוד. התייעצו עם עורך הדין שלכם בעניין זה.
מומלץ לשאול דיירים על איכות החיים בבנין, על טיב השכנים, על מצב הניקיון והרעש, על מספר הדירות שמושכרות בבנין, על התחזוקה ועל בעיות אחרות בבנין, אם ישנן.
כדאי לבדוק את השימושים שנעשים ברכוש המשותף של הבניין (למשל, מי רשאי לחנות בחניה המשותפת של הבניין).
כמו כן כדאי לפקוח עיניים מפני שרלטנים המנסים למכור דירות שאינן שייכות להם. כבר היו מקרים של נוכלים שזייפו תעודת זהות של הבעלים הרשום וכך מכרו נכס שלא שייך להם. ניתן להפחית את הסיכון באמצעות הצגת שאלות לשכנים על מידת היכרותם עם המוכר ומשפחתו.
בדקו גם את כיווני האוויר של הדירה.
ב.3. בדיקת הסביבה
חשוב לבדוק את מידת הקרבה של הדירה למוסדות חינוך, בריאות רווחה דת ותרבות ואת רמתם וכן לאזורי תעסוקה ומסחר. כמו כן ניתן לבדוק האם יש גישה נוחה לתחבורה ציבורית. המתעניינים יבדקו גם את רמת זיהום אויר והקרינה מאנטנות סלולריות.
מתווכים יכולים להאיר את עיניכם בדבר מחירי דירות באזור, רמת הביקוש לדירות בשכונה ומגמתם (בעליה או בירידה). כמו כן כדאי לבדוק את גיל הבניינים בשכונה – לעתים שכונות ישנות נוטות לירידות מחירים.
ב.4בדיקות משפטיות
הבדיקה המשפטית צריכה להיעשות על ידי עורך דין בקיא ומנוסה בדיני מקרקעין. על עורך הדין לבדוק האם קיימים עיקולים, שעבודים או זכויות אחרות הרובצים על הנכס והאם ישנן מכשולים כלשהם לעניין מסירת החזקה בדירה ולעניין רישום הזכויות על שמכם בטאבו (או במנהל מקרקעי ישראל).
למרות זאת להלן מספר נקודות אשר רצוי לוודא כי עורך הדין שלכם בדק.
נסח טאבו (או אישור מצב זכויות) -. נסח הטאבו הוא המקור החשוב ביותר לבדיקת הזכויות המשפטיות של המוכר בנכס. נכסי מקרקעין מזוהים בטאבו באמצעות מספרי גוש, חלקה ותת חלקה ולא באמצעות כתובת. בנסח מופיעים פרטים אלה : כמות הדירות שבבנין, זהות בעל הזכויות, מידע על משכנתאות, הערות אזהרה ועיקולים, מידע על שטח הדירה, זהות הרשות המקומית וכן מידע בדבר הצמדות לדירה (כגון גגות, חניות, מחסנים ועוד).
במקרים בהם הנכס לא רשום בטאבו ניתן לקבל מסמך הקרוי אישור מצב זכויות ממנהל מקרקעי ישראל או מהחברה המשכנת.
התאמה בין גוש וחלקה לכתובת – כדאי לבצע הצלבה בין מספרי הגוש והחלקה של הנכס המופיעים בנסח לבין כתובת הבניין. ניתן להצליב כתובת מול מספרי גוש וחלקה ב:
בדיקה זו תסייע לסכל מצב שבו נוכל יציג לכם נסח טאבו של דירה שונה מהדירה שברצונכם לרכוש.
מוכר יחיד – כאשר מוכר הדירה הוא יחיד ויש לו/ה בן/בת זוג רצוי מאוד לקבל את הסכמתו/ה לעסקה. הסכמה זו עשויה למנוע בעתיד העלאת טענות שונות מצד בן/ת הזוג (למרות שהנכס רשום על שם אדם אחד בלבד ! ).
מוכר שאינו רשום כבעלים – במקרה שמדובר בעסקה שהמוכר טרם נרשם כבעל הזכויות על עורך הדין לבדוק האם בידי המוכר אישור על כך ששולמו כל המסים הנדרשים בעסקאות הקודמות שנערכו בקשר לדירה ומסמכים נוספים הנדרשים בקשר לרישום. העדרם של אישורי מסים ושר המסמכים עלול להכשיל, בסופו של דבר, את רישום הזכויות על שם הרוכש.
תקנון – ניתן לקרוא את תקנון הבית המשותף המצוי בטאבו. התקנון יכול לספק תשובות בנושאים כגון חלוקת ההוצאות הבית המשותף בין הדירים, אופן קבלת ההחלטות באסיפות הדיירים גורלן של זכויות הבניה ועוד.
למידע נוסף אודות התקנון לחץ כאן
ג. משכנתאות, סיוע ממשלתי ברכישה ומקורות מימון
מהי משכנתה ? עסקת משכנתה היא עסקה שבה ניתנת הלוואה לצורך רכישת דירה. ההלוואה משולמת בדרך כלל באמצעות החזרים חודשיים. כנגד מתן ההלוואה משעבד הבנק את הנכס הנרכש (או נכס אחר). במידה וההלוואה לא תיפרע יממש הבנק את הנכס המשועבד וכך יחזיר לעצמו את החוב.
בדרך כלל מעניק הבנק הלוואה בגובה 60-70% משווי הנכס הנרכש. ניתן להעלות את שיעור המימון לכ- 90% באמצעות ביטוח משכנתה.
לבנק יהיו בדרך כלל תנאים קבועים למתן ההלוואה כגון עריכת ביטוח חיים וביטוח לנכס וכן תנאים שמשתנים בהתאם למצבו של מבקש ההלוואה כגון העמדת ערב להלוואה, שעבוד נכס נוסף ועוד.
במקרה שאתם מתכננים ליטול הלוואה מבנק למשכנתאות כדאי לפנות מראש לבנק, להציג לפניו את מצבכם הכלכלי ולבדוק את גובה ההלוואה שתוכלו לקבל. בבנק יבהירו לכם שיש צורך שיהיה יחס סביר בין גובה ההחזר החודשי לבין ההכנסה שלכם. למחשבון משכנתה והחזרים חדשיים לחץ כאן
בדיקת זכאות לסיוע ממשלתי . הסיוע ניתן בדרך כלל לחסרי דירה העומדים בקריטריונים שנקבעו על ידי הממשלה. בנוסף קיימות הלוואות מקום הניתנות במקרים בהם נרכשת הדירה באזורי עדיפות לאומית ובפריפריה.
בכל מקרה מומלץ להכין רשימה מסודרת של כל המקורות הכספיים שלכם ולבדוק האם יש בהם די לתשלום עבור הדירה. קחו בחשבון שנוסף על עלות הדירה עצמה יש לשלם שכר טרחת עורך דין, מס רכישה , הובלה, הפרשים הנובעים משינויי שער הדולר והוצאות נוספות. כל אלה יכולים להסתכם ב- 5% משווי העסקה ולעתים אף מעבר לכך.
ד.משא ומתן וזיכרון דברים
כבר בשלב המשא ומתן רצוי מאוד להיעזר בשירותי עורך דין.
טעות נפוצה היא בידי מי שחושב שלזיכרון דברים אין תוקף מחייב – במרבית המקרים ההיפך הוא הנכון. בתקדימים משפטיים נקבע מפורשות כי לזכרון דברים תוקף מחייב שאינו פחות מזה של כל הסכם אחר. לא הכותרת ("זכרון דברים" או "הסכם") היא הקובעת אלא תוכנו של ההסכם ורמת הפירוט שלו. ככל שהפרטים בזכרון הדברים רבים ובהירים יותר וככל שהצדדים התכוונו ליצור יחסים מחייבים כך ייחשב זיכרון הדברים מחייב יותר.
אמנם זיכרון דברים נחשב כדרך מקובלת לסגירת תנאים של עסקת מכר של דירה (כשהצדדים קובעים בנוסף כי הסכם מלא ייערך על ידי עורך דין) אולם חשוב לדעת כי אין זה שלב הכרחי בתהליך מכירת הדירה. אם הדבר אפשרי מומלץ לדלג על זכרון הדברים ולחתום ישירות על הסכם מלא ומפורט שנערך בידי עורך דין.
אם מסיבות שונות חתימת החוזה אינה צפויה תוך זמן קצר (למשל כשהקונה מעוניין לבצע בדיקות שונות של הדירה בעירייה, בטאבו, לבצע בדיקה הנדסית או שמאית וכו') ניתן לערוך זיכרון דברים ולקבוע כי ככל שיתברר שהצגת הדירה על ידי המוכר תתגלה כבלתי אמינה, יהיה הקונה רשאי לחזור בו מהתחייבויותיו.
ה.הסכם המכר
להלן יפורטו נושאים חשובים הכלולים בהסכם המכר :
שער הדולר – הצמדת התשלומים ברוב העסקאות בדירות יד שנייה בישראל היא עדיין לדולר ארה"ב. בשל כך יש לבצע פעולות הגנה מפני עלית שער הדולר. במידה ויש לכם בעת חתימת ההסכם כספים המיועדים לתשלום עבור הדירה יש לשקול הפקדת הכספים בפקדון צמוד דולר לשם שמירת ערך הכסף.
לוח התשלומים – ככלל מקובל לוח תשלומים אשר לפיו משולמים כ- 10-15% מהמחיר בסמוך למועד חתימת ההסכם, 10-15% בעת המסירה ובין המועדים הללו משולמים 70-80% מהמחיר בתשלום אחד או במספר תשלומים.
לוח התשלומים נקבע בהתחשב במספר גורמים כגון : המועדים בהם יעמדו כספים לרשות הקונה, מועדים שבהם התחייב המוכר בתשלום לצדדים שלישיים, מועד מתן הלוואה שייטול הקונה מבנק למשכנתאות ועוד.
במידה שרובצת משכנתה על זכויות המוכר חשוב שלוח התשלומים יסדיר את דרך הפירעון של המשכנתה. במקרים רבים הקונה ישלם את יתרת המשכנתה של המוכר ישירות לבנק למשכנתאות והדבר ייחשב כאילו שילם את הסכום למוכר.
כשהדירה הנמכרת משועבדת לבנק בגלל משכנתה יש לקבוע לוח תשלומים שיתאים למועד הפירעון של המשכנתה (לדוגמה : ברכישה של דירה ששווייה 100 ₪ הממושכנת בגין חוב של 70 ₪ לבנק אין הגיון מצד הקונה לשלם למוכר תשלום העולה על 15-20 ₪ לפני שהמוכר יסלק את המשכנתה הרובצת על הנכס).
על הקונה לוודא שלוח התשלומים ייבנה כך שהמוכר יקבל כספים בהתאם לקצב שהוא יספק את האישורים הנדרשים לקונה לצורך רישום הזכויות בדירה על שם הקונה. לדוגמה : אם ידוע כי כתוצאה מביצוע העסקה יוטל על המוכר מס שבח בסך שלא יעלה על 10,000 דולר יש לדאוג שסכום כזה לפחות לא ישולם למוכר אלא יופקד בנאמנות בידי עורך דין עד להצגת אישור מצד המוכר כי מס השבח שולם.
מומלץ שהתשלום הראשון והאחרון יבוצעו באמצעות שיק בנקאי.
הערת אזהרה – בניגוד לעסקאות אחרות עסקת מכר של דירה נמשכת מספר חדשים כאשר בתקופה זו הזכויות רשומות עדיין על שם הקונה ורק לאחר גמר התשלום מבוצעת העברת זכויות על שם הקונה. חשוב להבטיח את זכויות הקונה על ידי רישום הערת אזהרה בטאבו. הערת אזהרה היא הערה הנרשמת בטאבו ומעידה כי נעשתה עסקה בנכס. עקרונית, קיומה של ההערה אינו מאפשר העברת זכויות כל עוד היא רשומה.
לכן חשוב לרשום את הערת האזהרה בטאבו בשלב מוקדם ככל האפשר לאחר חתימת ההסכם ואפילו לדאוג למנגנון שלפיו הסכום המשולם בעת במעמד החתימה ייפרע בפועל רק לאחר רישומה של הערת האזהרה (לדוגמה : ניתן להפקיד שיק אצל עורך דין ולהורות לו למסור את השיק למוכר רק לאחר רישום הערת האזהרה)
למידע נוסף על הערות אזהרה הקש כאן
הקדמת תשלומים – למקרה שישתחרר לקונה סכום כסף ואם ירצה "להתפטר" ממנו ולשלם למוכר – כדאי לקבוע בחוזה אפשרות להקדמת תשלומים.
גרירת משכנתה – אם יש לכם דירה ורשומה בה משכנתה ניתן בדרך כלל לגרור את המשכנתה כלומר להגיע עם הבנק להסדר שהדירה שתקנו תשמש כבטחון להלוואה במקום הדירה הקיימת. יש לתאם נושא זה עם הבנק שלכם מבעוד מועד.
מה כלול בעסקה ? – חשוב לזכור שעסקה בדירה כוללת לא רק את הדירה אלא גם הצמדות לדירה, אם ישנן (כגון חניה, מחסן, גג וגינה) וכן חלק ברכוש המשותף. רכוש משותף הוא השטחים הציבוריים המשותפים לכלל הדיירים כגון הלובי, המדרגות, הגינה (הלא פרטית), המעלית, הגג (אם אינו פרטי) והקירות החיצוניים של הבניין. לכל דייר יש חלק ברכוש המשותף שתואם בדרך כלל את גודל הדירה שלו.
פגמים בדירה – כדאי לדרוש שהמוכר יצהיר כי אין פגמים בדירה. אם לאחר מסירת הדירה לקונה יתגלה פגם ויוכח שהמוכר ידע על קיומו, ניתן יהיה לדרוש ממנו פיצוי.
מסמכים נספחים להסכם הרכישה – במעמד החתימה יחתום המוכר על ייפוי כוח המאפשר לעורכי הדין להעביר את הזכויות בנכס על שם הקונה. ייפוי כוח זה יועבר לשימושו של הקונה רק לאחר ששילם את מלוא מחיר הדירה. בהסכמים רבים מתבקש הקונה לחתום על ייפוי כוח לביטול הערת אזהרה שלפיו אם יפר את ההסכם יוכל המוכר (באמצעות עורך דין) למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובת הקונה.
מועד המסירה – רצוי, הן עבור הקונה והן עבור המוכר, כי תישמר גמישות מסוימת לגבי מועד המסירה באופן שפיגור סביר בלוחות הזמני לא יגרור מיידית סנקציות חריפות.
ו. מסים
היטל השבחה
ביצוע עסקה בדירה עלול להביא לחבות בהיטל השבחה. בדקו עם עורך הדין שלכם האם העסקה שאתם עומדים לבצע כרוכה בתשלום היטל השבחה ועל מי מהצדדים מוטל תשלום ההיטל במסגרת הסכם המכר. יש להיזהר במיוחד בעסקאות הכוללות זכויות בניה, עסקאות בגגות ובבתים פרטיים. היטל השבחה הוא תשלום המוטל על בעל זכויות במקרקעין בעקבות אישור תכניות מסוימות על ידי ועדות התכנון והבניה או בשל אישורים אחרים המוענקים על ידן. על פי רוב מדובר במקרים בהם עלה שווי המקרקעין בעקבות אישורה של תכנית להרחבה של זכויות הניצול של המקרקעין (למשל, תכנית המתירה בנית 6 קומות במקום שעד אותה עת ניתן היה לבנות 5 קומות). גובהו של היטל השבחה הנו מחצית מגובה ההשבחה, היינו, מחצית משיעור עליית שווי השוק של המקרקעין.
מס שבח
על מנת להשיג פטור מתשלום מס שבח יש לבצע תכנון מס.
מוכרי דירות ונכסי מקרקעין חייבים במס שבח (בכפוף לפטורים שונים הקבועים בחוק). מס שבח חל כאשר נוצר למוכר רווח ממכירת הדירה (חישוב הרווח נעשה באמצעות נוסחה המשקללת את מועד הרכישה, מחיר הרכישה, מחיר המכירה, מועד המכירה, עלית המדד, הוצאות שונות שהוצאו בקשר עם הדירה ועוד).
שימוש מושכל בהוראות הפטור השונות עשוי לחסוך למוכר ממון רב. חשוב לנתב את העסקה כך שיעשה שימוש בפטור המתאים לנסיבות המקרה, להיעזר לשם כך בעורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין ולמסור לו את כל המידע על ההיסטוריה של הנכס.
כך למשל בעסקאות מסוימות מתברר לאחר חישוב כי לא נוצר רווח ממכירת הדירה כלל ! במקרה כזה עדיף להימנע מבקשת פטור ולשמור את זכות השימוש בפטור לעתיד לבוא !
חשוב לדעת שהפטור השכיח הניתן למוכר דירת מגורים מזכה שלא מכר דירה ב- 4 השנים שלפני מכירת הדירה הרלבנטית מותנה, בין השאר, בכך שהדירה הנמכרת היא דירה שבנייתה הסתיימה.
מס רכישה
כל רוכש של זכויות במקרקעין חייב בתשלום מס רכישה. שיעור המס עולה ככל שעולה מחיר הנכס לפי מדרגות מס.
מאחר וסעיפי החוק הנוגעים למס הרכישה נוטים לשינויים תקופתיים יש לבצע תכנון מס בעזרת עורך דין המתמחה בכך.
מדרגות המס שלפיהן נקבע שיעור המס מתעדכנות מדי 3 חדשים ביום ה- 16 לחדשים ינואר, אפריל, יולי ואוקטובר. את מדרגות המס העדכניות ניתן לברר באמצעות מענה קולי בטל. 02-654522. .
קיימים שני מסלולים לתשלום מס הרכישה : המסלול הרגיל והמסלול לרוכשי "דירה יחידה".
המסלול הרגיל
במסלול הרגיל 2 מדרגות מס : 3.5% ו- 5%. אולם המסלול הרגיל לא יחול בתקופה שמיום 21.2.11 ועד לסוף שנת 2012. בתקופה זו חלה הוראת שעה מיוחדת אשר לפיה מדרגות מס רכישה יהיו :
על חלק השווי שעד מיליון שקלים חדשים – 5%.
על חלק השווי העולה על מיליון שקלים חדשים ועד שלושה מיליון שקלים חדשים – 6%.
על חלק השווי העולה על שלושה מיליון שקלים חדשים – 7%.
מסלול "דירה יחידה"
תנאי לזכאות למסלול זה הנו כי הדירה הנרכשת הנה דירתו היחידה של הרוכש
הדירה הנרכשת לא תיחשב כדירה יחידה אם לרוכש דירה נוספת או חלק מדירה בשיעור של 25% ומעלה או דירה נוספת שבנייתה טרם הסתיימה (כשיש התחייבות של המוכר לסיימה).
לא תיחשב כדירה נוספת דירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני שנת 1997.
לצורך בדיקת הזכאות למסלול "דירה יחידה" בוחנים את הרכוש של כל התא המשפחתי של הרוכש – הרוכש עצמו, בן זוגו וילדיו עד גיל 18.
במסלול דירה יחידה מס הרכישה נמוך יותר (3 מדרגות מס בשיעור של 0%, 3.5% ו- 5%) אולם בתקופה שמיום 21.2.11 ועד לסוף שנת 2012. חלה הוראת שעה מיוחדת אשר לפיה מדרגות מס רכישה לדירה יחידה יהיו :
על חלק השווי שעד 1,350,000 שקלים חדשים – לא ישולם מס;
על חלק השווי העולה על 1,350,000 שקלים חדשים ועד 1,601,210 שקלים חדשים – 3.5%.
על חלק השווי העולה על 1,601,210 שקלים חדשים – 5%.
:
מתי "דירה נוספת" תיחשב "דירה יחידה" ?
מי שרוכש דירה נוספת לדירה הנמצאת בבעלותו לא ייהנה ממסלול "דירה יחידה" אולם אם אותו רוכש ימכור את דירתו הראשונה תוך 24 חודשים מיום שרכש את הדירה השנייה ייהנה גם הוא ממסלול "דירה יחידה".
אם הדירה השנייה נרכשה מקבלן ניתן למכור את הדירה הראשונה (שהייתה דירתו היחידה של הרוכש עד למועד רכישת הדירה מהקבלן) עד שנים עשר חודשים מהמועד שבו הייתה החזקה בדירה שנרכשה מהקבלן אמורה להימסר לידי הרוכש על פי ההסכם. אם חל עיכוב במסירת החזקה בשל נסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש תוארך התקופה עד שנים עשר חודשים מהמועד שבו נמסרה לרוכש החזקה בדירה בפועל.
לתשומת לבם של זוגות הקונים דירה משותפת כאשר לאחד מבני הזוג דירה מלפני הנישואין– כדאי לפנות לעורך דין ולבצע תכנון מס על מנת שלא להתחייב במס גבוה בגין "דירה נוספת".
פטורים הנחות והקלות
קיימים פטורים, הנחות והקלות במס – הנפוצים שבהם לנכים, לעולים חדשים, לבני משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה וכן בעסקות מתנה.
מי שרוכש דירת מגורים לצרכי עסק אינו זכאי לשיעורי מס מופחתים החלים על דירת מגורים.
ניתן להפריד רכישת מיטלטלין הנמכרים יחד עם הדירה מרכישת הדירה עצמה וכך המס יחושב על שווי נמוך יותר וירד בהתאם.
לפרטים נוספים בדבר פטורים הקלות ותכנוני מס רכישה לחץ כאן
ז. מסירת הדירה לרוכש
במרבית החוזים התשלום האחרון למוכר מותנה בכך שהמוכר ימציא לקונה את כל האישורים הנדרשים לצורךהעברת הזכויות על שם הקונה וימסור לו את הדירה. ודאו עם עורך הדין שלכם שכל האישורים אכן בידו בטרם תשלמו את יתרת מחיר הדירה.
לפני מסירת החזקה בדירה יש לבצע העברה של חשבונות החשמל הגז והארנונה משם המוכר לשם הקונה ולוודא שלא נותרו חובות לגופים אלה. כמו כן יש לקבל אישור על כך שהוסדרו התשלומים לועד הבית.
בעת המסירה מומלץ ששני הצדדים יחתמו על פרוטוקול מסירה שבו יפורטו ליקויים שנמצאו בדירה או בעיות שקיימות בתשתיות הדירה בשעת המסירה.
המסירה תתבצע על פי רוב כנגד ביצוע התשלום האחרון שבהסכם המכר.
במעמד קבלת הדירה לא להתבייש, לפתוח ולסגור ברזים, חלונות, תריסים וארונות ולבדוק את תקינות הדירה ומערכותיה. כל המתקנים צריכים להימסר במצב תקין אלא אם כן סוכם אחרת בהסכם המכר.
ח. רישום הזכויות על שם הרוכש
שלב העברת הזכויות הוא בדרך כלל השלב המסיים את העסקה ובמקרים רבים יתבצע לאחר מסירת הדירה לקונה. לצורך ביצוע העברת הזכויות בטאבו נדרשים שטרות חתומים על ידי הצדדים, אישורי רשות המסים (אישורי מס שבח, מס רכישה, מס מכירה ומס רכוש) אישורי הרשות המקומית (אישור בדבר היעדר חובות לרשות ופטור מתשלום היטל השבחה), יפויי כח ועוד.
במקרה שהדירה אינה רשומה בטאבו מתבצעת העברת הזכויות במנהל מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת.
לאחר קבלת הדירה אל תשכחו לוודא עם עורך הדין כי הזכויות אכן הועברו על שמכם שאם לא כן, אתם עלולים לגלות, לאחר שנים, כי העניין נשכח.
ט.ייצוג משפטי
היקף השירות של עורך הדין יהיה בדרך כלל : פגישת היכרות והבנת צרכי הלקוח, ייעוץ בנושא מס רכישה (לקונה) ומס שבח (למוכר) וייעוץ לבניית לוח תשלומים נכון, הכנת טיוטת ההסכם (או משלוח הערות להסכם שנערך על ידי עורך הדין של הצד השני), ניהול משא ומתן , ייצוג במעמד החתימה, טיפול בדיווח העסקה לרשות המסים וטיפול בהעברת הזכויות בדירה על שם הקונה.
מומלץ לבחור עורך דין בעל מומחיות וניסיון בדיני מקרקעין ובייצוג בעסקאות מכר של דירות בפרט.
י. תיווך
היתרון בפניה למתווך הנו ניסיונו וכמות המידע העומדת לרשותו באשר לנכסים המוצעים למכירה. חשוב לבחור במתווך אמין, בעל מוניטין וניסיון באזור בו אתם מעוניינים על מנת שיציג לכם תמונה אמיתית של מצב הנכס המוצע ויגלה לכם את כל הידוע לו. המתווך ידרוש בדרך כלל דמי תיווך בשיעור של 2% משווי העסקה אולם ניתן לנהל משא ומתן בעניין זה. לפי חוק המתווכים המתווך לא יהיה זכאי לתשלום אם לא נחתמה הזמנה מסודרת לשירותי התיווך התואמת את החוק.
לעתים המתווך יציע למוכר נכס לחתום על הסכם בלעדיות. בהסכם בלעדיות מגדירים תקופה מסוימת (בדרך כלל עד מספר חדשים) הקרויה "תקופת הבלעדיות". ההסכם מקנה למתווך את הזכות לקבל את דמי התיווך בכל מקרה אם הנכס יימכר בתקופת הבלעדיות אפילו אם הקונה יגיע שלא דרך המתווך. למתווך שקיבל בלעדיות אינטרס רב לפרסם את הנכס בצורה נמרצת מכיוון שבתקופת הבלעדיות הוא יודע שאין לו מתחרים ועמלתו מובטחת. אם מציעים לכם בלעדיות כדאי לוודא מראש באיזה דרך מתכוון המתווך לפרסם את הדירה ואילו פעולות שיווקיות הוא מתכוון לבצע.
יא. טיפ למוכר
כדאי להציע את הדירה למכירה מוקדם ככל האפשר. אם תחכו ותיכנסו ללחץ זמן תיאלצו להתפשר במחיר. פרסום מוקדם יביא אליכם מספר רב יותר של קונים פוטנציאליים ויגבר הסיכוי שאחד מהם יהיה מוכן לשלם מחיר הוגן.
לפני קביעת המחיר המבוקש בדקו את מצב המחירים של דירות דומות באזור שלכם.
רצוי להכין את הדירה לפני ביקור של קונים פוטנציאליים – דאגו שהדירה תהיה נקיה ומסודרת, תקנו ברזים דולפים, מנורות, ידיות, הניחו וילונות, דאגו לריח נעים, לתאורה מספקת, צבעו קירות והקפידו במיוחד על מצב המטבח וחדרי האמבטיה והשירותים.
יב . רגע לפני החתימה…לא לשכוח !
·קראו את טיוטת הסכם המכר בנחת.
·ודאו שכל הבטחה שקיבלתם אכן מופיעה בהסכם.
·ודאו כי הדירה מוגדרת היטב בהסכם באמצעות מספר הקומה, מספר הדירה וכיווני האוויר וכי הנסח מצורף כנספח להסכם.
·ודאו כי לוח התשלומים מתאים לסיכום.
·אמנם אין צורך שביצוע התשלומים יהיה בנוכחות עורך דין אולם חשוב לתעד את התשלומים ולדרוש מהמוכר קבלות מתאימות.
·שמרו על כל קבלה בקשר להוצאות הקשורות בדירה כגון תשלום לעורך דין, מס רכישה, הוצאות שמאי, הוצאות הקשורות במשכנתה, שיפוצים וכו'. עם מכירת הדירה תוכלו להציג את הקבלות לרשויות המס במידת הצורך.
בהצלחה
*המחבר הנו עורך דין המתמחה בעסקאות נדל"ן ומיסוי מקרקעין
התכנים דלעיל אינם מהווים ייעוץ משפטי או אחר. יש להיוועץ במומחה לפני ביצוע פעולות משפטיות. האחריות לשימוש בתכנים דלעיל ולכל תוצאה, ישירה או עקיפה, של השימוש שיעשה בהם מוטלת על העושה כן. התכנים דלעיל אינם מהווים תחליף לעיון בנוסח החוק והפסיקה כפי שמופיע בפרסומים הרשמיים.
המאמר מעודכן ליום : 1.4.11
