בית / פינוי דייר מוגן - שאלות ותשובות

פינוי דייר מוגן - שאלות ותשובות

דירות מוגנות – פינוי בשל בניה // שאלה: אני גרה בדירתה של סבתי ז"ל מיום שנולדתי, פה גדלתי, פה התחתנתי ופה נולדו ילדי, ואני זו שמשלמת עליה את השכ"ד בכל חודש. בשבועיים האחרונים הגיעו לאוזני שהבעלים של הבנין רוצים להרוס את הבניין שלנו פלוס בנין נוסף שלידנו ולבנות בנין לגובה. שאלתי היא מה הם הזכויות שלי? האם אקבל דירת תמורה הדירה הנוכחית שלי? הבעלים לא מדברים איתי בכלל כולל העו"ד שמייצג אותם ולו אני מפקידה את השכ"ד, בתור הנאמן שלהם. אשמח מאד לשמוע ממך כי אני נורא לחוצה מכל העניין ומפחדת שלא ידרוש להוציא אותי מכאן ללא כלום.

תשובה: במקרה שבעל הבית מוציא היתר לבנית בנין חדש הוא רשאי לפנות לבית המשפט בבקשה לפנות את הדייר תמורת מתן פיצוי גבוה יחסית, בכסף או בנכס אחר. יש כמובן מקרים שבהם בעל הבית והדייר מגיעים להסדר בינם לבין עצמם ללא הליכים בבית המשפט.

עסקים מוגנים-פינוי בשל בניה // שאלה: דייר מוגן בעסק, מבקש לפנות את המושכר. הדייר משנת 1985 ושילם דמי מפתח. הדייר לא משלם דמי שכירות מוגנת חודשים רבים. מבקש שלא לרשום במסמך או קבלה את הסכום שיקבל מבעל הבית עבור הפנוי – כאילו שהחזיר את החנות ללא תמורה. האם זה חוקי? האם זה אפשרי? איך להגן על עצמי מפני תביעות עתידיות שיתכן ויתבע?

תשובה: פינוי דייר מוגן מחייב הסכם פינוי חתום שיוגש לבית המשפט לצורך אישורו. העדר אישור כזה מהווה סיכון עבור בעל הבית.

עסקים מוגנים-פינוי בשל בניה // שאלה: קראתי את כל הנושא של דיור מוגן באתרך ולמדתי ממנו רבות, אולם יש לי בעיה שארצה לקבל את דעתך בעניין: סבתא שלי שוכרת בדמי מפתח חנות קטנה בקומת קרקע של בניין מגורים, מזה למעלה מ-40 שנה קצת אחרי 1960. היא כל חודש בחודשו משלמת דמי מפתח בסכום מגוחך של בערך 20$ בחודש, ולטענתה היא נחשבת דיירת מוגנת ואף שילמה לבעל הבניין סכום התחלתי גבוה בעד הנכס עם כניסתה, וערכה מעין חוזה על דף נייר ישן ומרופט שמוכיח עובדה זאת. החנות משמשת לממכר פלאפל, ועובדים בה שני אחיי, לפניהם עבד אבא שלי ולפניו סבא וסבתא שלי, שלה שייכת החנות. עם הזמן נפטרה אשתו של בעל הבניין והוא אושפז בבית אבות וכיום מצבו קשה מאוד. בניו מכרו את הבניין לבעלים חדשים לפני כחודש. הבניין נמכר לארבעה אנשים, כאשר אחד מהם קנה את קומת הקרקע ולמיטב הבנתי הוא מתכוון לשפץ את כל הקומה התחתונה (הבניין במצב רעוע ביותר, בשכונת כרם אברהם בירושלים, רחוב בר-אילן, חנות בשם "שיא הפלאפל"), ולפתוח שם מינימרקט גדול. כאן מתחילות החששות שלי, בעל-הבית החדש, באם ירצה, האם יוכל לפנותנו בכוח מחנותנו הקטנה? ברור לי שלשאלה זאת דרושים נתונים רבים ואציין מה שאני יודע. חנות הפלאפל היא עובדה מוכחת באזור זה, למעלה מ-40 שנה ואחיי הם דור שלישי לשוכרת, ובאם נידרש נוכל להשתמש באבא שלי כדור ההמשך לסבתא שלי כמשכירה העיקרית. סבתא שלי דואגת לשמור את כול הקבלות על תשלום דמי-המפתח החודשיים מזה שנים וטוענת שהיא דיירת מוגנת ואין מה לדאוג, אף אחד לא יכול לפנות אותנו אם לא נרצה להתפנות. החנות מכניסה כסף רב לאחיי ולמשפחתי ומתפרנסים ממנה אנשים רבים, ואין סיכוי שנתפנה מיוזמתנו, אלא אם נפוצה בסכום כסף עצום, אך כעיקרון נסרב להתפנות. אני נורא חושש מבעל-הבית החדש שזומם להוציא נגדנו צו פינוי כזה או אחר ולזרוק אותנו לרחוב בלי כלום ומתפלל שהחוק לטובתנו ואנחנו באמת מוגנים ממהלך שכזה. הבנתי מחבר שאם בעל-הבית החדש משיג אישורי בנייה והרחבה לקומת הקרקע אז בית המשפט יכול לאשר לו לפנות אותנו בטענה שהוא יפתח שם עסק והוא רק יאלץ לשלם לנו את הפיצויים הקבועים בחוק או משהו כזה? בעל-הבניין החדש, שעוד לא ראיתיו או דיברתי עימו, ממה שהבנתי, עובד במרץ רב להשיג היתרי בנייה, שיפוץ והרחבה מהגורמים המוסמכים לכך בעיריית ירושלים ויש לי חשש נורא שבזמן הקרוב יגיע שליח בדואר עם צו פינוי מבית משפט או מהעירייה או מי שמוסמך לתת צווים אילו. כיצד עלי להיערך בהתאם? מה עלי לעשות? אני כבר מתחיל לראות כיצד עורכי-דינו באים "לחפף" את אחיי מהחנות ואני נורא מפחד שהחוק לא לצידנו וניתן יהיה לפנות אותנו. האם תהליך זה אורך זמן, שנים? האם אין עילה לצו פינוי כל עוד לא פנו אליי עורכי-דינו בדין ודברים? לכן אני מאוד הייתי רוצה במשפט אחד, לדעת ממך- האם לאור הפרטים שציינתי כאן יש לנו ממה לחשוש? האם אתה יכול לומר לי בביטחון מלא (מבחינה משפטית) שכול עוד לא הסכמנו להתפנות מרצון, החנות תישאר בידינו היות וסבתא שלי היא דיירת מוגנת? ראוי לציין שגם סבתא וגם אבא שלי אינם בחנות כבר מזה שנים בפועל, היא רק רשומה על שם סבתי- כלומר עסק בדמי מפתח, אם הבנתי נכון. אנא ממך, עו"ד עקרבי, תן דעתך על בעייתי זאת, אודה לך מאוד על תשובתך, ובמידה ונידרש לשירותיו של עו"ד אז אשמח להשתמש בשירותך. תודות רבות.

תשובה: עקרונית במקרה שבעל הבית משיג היתר בניה יש אפשרות שבית המשפט יתיר פינוי של הדייר אולם במקרה כזה יהיה על בעל הבית לשלם לכם פיצוי גבוה יחסית.

דירות מוגנות-פינוי בשל בנייה // שאלה: חמי דייר מוגן בירושלים. לאחרונה קנו מספר משקיעים את הנכס במטרה להרוס ולבנות שטחי מסחר. הם באו במשא ומתן שנסכים לפינוי הנכס, ובתמורה הם ישלמו 250 אלף דולר ובהסכמה יינתן להסכם תוקף של פסק דין. יש לציין שעל פי הערכת שמאי שבדק את הנכס מטעמנו, העריך את הנכס ב170 אלף דולר ומחיר הדירה בטאבו הוא 400 אלף דולר. שאלתי האם יש עילה לדרוש בבית משפט ונקבל מחיר דירה בטאבו ?

תשובה: הערכת השמאי מטעמכם נראית לי נמוכה. בתי המשפט נוהגים לפסוק פיצוי בין 70-100% משווי הדירה בטאבו.

דירות מוגנות-פינוי בשל בנייה // שאלה: הוריי פונו מדירתם לפני פחות מ-10 שנים. לצערי אבי נפטר בשנה האחרונה. בסעיף 10 לעילות לפינוי נאמר, כי: "בעל הבית רוצה להרוס את הדירה או הבניין כדי להקים בניין אחר או לתקן תיקון יסודי (וקיבל את אישורי הבניה המתאימים) והסכים להעמיד לרשות הדייר סידור אחר". בעל הבית פינה את הוריי בעילה האמורה, אך עד עצם היום הזה הבניין נותר על תילו. אני קראתי באחד הסעיפים בחוק הגנת הדייר, שאם דייר מפונה במרמה, כלומר שבעל הבית לא עשה כמו שאמר, תוך זמן סביר, אז יש אפשרות לתבוע אותו על פינוי במרמה… האם אנו יכולים לתבוע את בעל הבית מהסיבה האמורה, למרות שחלפו להן כ-10 שנים? האם ישנה תקופת התיישנות בעניין זה. עלי לציין, כי אבי היה חולה שנים רבות ולא מצאנו את הזמן להתעסק בזה… עכשיו שחלפה שנה ממותו, ואנו כואבים לראות את הבית שהוא כה אהב עומד כמו שהיה, החלטנו לפעול בנדון.

תשובה: אכן העובדות שתיארת עשויות לגבש עילת תביעה נגד בעל הבית.

דירות מוגנות-פינוי מרצון // שאלה: אני ושני אחים מתגוררים עם אמי במרכז ת"א בדירת 3 חדרים בדמי מפתח. לאחרונה נרכש הבניין מידי בעל הנכס, ומכיוון שהבניין הוא לשימור מעוניין בכל הנכס לשפצו ולהגביהו ב 2 קומות. לצורך זה, החל בעל הנכס ברכישת הדירות האחרונות (בדמי מפתח) שנשארו במבנה, בכך יצר איתנו הנ"ל קשר בתביעה של תשלום על מנת לרכוש את הנכס מידיו וכמו כן בתקופה הקרובה יהיה עלינו לשלם את החלק בשיפוץ (כי אנו בעלי הנכס), או שהוא ישלם לנו את אותו סכום שהוא דרש מאיתנו ואנו נפנה את הנכס. במידה ונסרב, הוא יפנה לבית המשפט מה שלטענתו לא יהיה לטובתנו! אני רק אציין שאמי היא אלמנה שחיה על קצבת ביטוח לאומי ואנו חיים בנכס כ-31 שנה. שאלתי כמה כח יש לו באמת ? והאם ההצעה שלו היא הוגנת (אותו סכום הן בקנייה והן במכירה! הרי לי מגיע 60%-70% מערך הדירה אז למה הצעה שווה במחיר?) והאם כדי לי להגיע למשפט במצבי? אודה לך על תשובה מפורטת ומהירה מפני שעלי להחזיר תשובה בהקדם !!

תשובה: ההצעה שקיבלתם אכן נשמעת נמוכה.

עסקים מוגנים-פינוי בשל בניה // שאלה: שלום, ברצוני לשאול בנוגע לעסק בדמי מפתח. תיאור העניין: ברשותי עסק בדמי מפתח המנוהל על-ידי כ-30 שנה. בימים האחרונים קיבלנו מכתב מוועדת תכנון ובנייה על הצגת תכניות של בעל הקרקע בו נמצאת החנות שברשותי, להריסת הבניין הקיים (בניין שמור), אשר ברצונם לבנות תחת זה בניין חדש בתוספת מס' קומות. בתור דייר מוגן, ברצוני לדעת מהן זכויותיי לגבי העסק שלי, האם בעל הקרקע יכול לפנות אותי? כ"כ יש לציין שלפני קבלת המכתב בעל הקרקע פנה אליי באמצעות עו"ד בדבר פינוי העסק, בלי ליידע אותי שהוא מעוניין להרוס הבניין ולבנות מחדש. ורק לאחר מכן נודע לי. ובפנייתו הוא ביקש ממני לתת לו הצעת מחיר לגבי שווי העסק המגיעים לי באם אתפנה מרצון. אשמח לקבל כל אינפורמציה בנדון, הנחייה מה כדאי לעשות?

תשובה: במקרה של פינוי עסק מוגן עקב בניה (פינוי כפוי) לדייר המוגן מגיע פיצוי גבוה יחסית שמתקרב לשווי הבעלות בנכס.

דירות מוגנות-פטירת דייר // שאלה: שלום לך כבוד העו"ד, ברצוני לשאול שאלה בקשר לדירה בדמי מפתח. יש לאבא שלי דירה בדמי מפתח בתל אביב שהייתה "מושכרת" לזוג קרוב ל-40 שנה. תחילה נפטר הגבר ולאחר מספר חודשים – נפטרה אשתו. כרגע הדירה עומדת ריקה וילדיו מפנים אותה. לדבריהם, אין כל ויכוח על החזרת הדירה, הם מחזירים אותה ללא כל בעיות. מה שרציתי לשאול אותך זה כמה זמן עומד לרשותם לפנות את הדירה?

תשובה: שבועיים-שלושה נראה לי כזמן סביר.

דירות מוגנות-פטירת דייר // שאלה: לסבתי שנפטרה הייתה דירה בדמי מפתח, ידוע לי שהדירה תעבור לבעלים אבל רציתי לדעת מה קורה אם אני לא מפנה את הדירה מציוד? כלומר, ספות ישנות, טלוויזיה ישנה וכדומה שאין לי בהם צורך. אני יודע שבעלת הבית תזרוק אותם וזה בסדר גמור מבחינתי, אבל האם היא יכולה לחייב אותי בעלות הפינוי של הדברים במקרה והיא מביאה מישהו חיצוני או חברה לעשות את הפינוי? תודה מראש.

תשובה: עקרונית עליכם לפנות הדירה, אלא אם הוסכם אחרת בהסכם השכירות.

דירות מוגנות-פטירת דייר // שאלה: יש לי דייר מוגן שהתגורר לבדו בדירה, אשר נפטר. האם אני יכול פשוט להיכנס לדירה ולתפוס בה חזקה או שאני צריך לקבל פסק דין של פינוי? הרי אין את מי לפנות מהדירה. מה אני עושה עם הציוד? מאחסן ושולח הודעה לקרוביו? תודה על שיתוף הפעולה

תשובה: ראשית כדאי להמתין חודש ימים. לאחר מכן מומלץ לפנות לבית המשפט לאישור תפיסת החזקה בדירה.

שי עקרבי, עורך דין

פינוי דייר מוגן - שאלות ותשובות

שי עקרבי, עורך דין

צרו קשר